Guide de l’Achat Immobilier
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L’achat ou la vente d’un logement est une décision très importante dans la vie d’une personne. Ce guide pratique est destiné à expliquer et schématiser tout de que doivent prendre en compte l’acheteur et le vendeur.

Voici les procédures les plus habituelles d’une opération de vente. ATIPIKA possède une vaste expérience dans tous les domaines et situations possibles.

ATIPIKA BARCELONA possède un ensemble de propriétés, dont le prix, l’emplacement et les caractéristiques ont été sélectionnés avec soin. Nous analysons toutes les circonstances de l’immeuble pour que tout soit clair du début à la fin.

L’acheteur

  • Le client ne perdra pas de temps : nous lui attribuons un conseiller personnel, pour connaître les circonstances et ses préférences.
  • Nous disposons de tous les documents nécessaires pour éviter les imprévus et maîtriser le produit.
  • Nous proposons une mise à jour immédiate des immeubles. Notre système interne nous permet de mettre à jour et de contrôler tous nos produits, en direct du propriétaire.

Le vendeur

  • Nous organisons et préparons les documents de vente, acomptes, arrhes et nous nous rendons chez le notaire et offrons des conseils après-vente pour répondre aux questions et aux doutes pouvant surgir.
  • Nous nous chargeons de l’administration des propriétés acquises. Si dans le futur, l’acheteur décide de nous confier la gestion intégrale de l’immeuble, nous lui proposons un service d’administration et de gestion du patrimoine : nous cherchons l’équilibre entre la meilleure rentabilité, l’occupation et la gestion effective des propriétés.
  • Si vous chercher un partenaire qui se charge de l’administration, de l’entretien, de la location et obtienne le meilleur rendement via la location, nous disposons d’un département d’administration destiné aux propriétaires internationaux. Nous intervenons en qualité d’associé de confiance, chargé des affaires du patrimoine à Barcelone et dans les environs.

Vous devrez prendre en compte différents aspects, selon que le logement est destiné à un investissement où à votre installation.

Si vous décidez de vous installer dans le logement, outre les critères objectifs, d’autres aspects plus subjectifs devront être pris en compte, en fonction de chaque propriétaire. Avant de choisir une propriété, nous vous recommandons de prendre en compte:

  • La superficie nécessaire en fonction des besoins personnels. Ne vous limitez pas au nombre de mètres, mais tenez plutôt compte de l’espace et de la distribution. Les appartements neufs ont moins de mètres carrés mais sont plus pratiques et les couloirs sont réduits.
  • La typologie de la propriété. S’il s’agit par exemple d’une propriété moderniste, ancienne, rénovée ou neuve.
  • L’orientation du logement. Une habitation orientée au sud bénéficiera de lumière et de soleil. Il convient de connaître, en fonction de l’immeuble et des matériaux employés pour la construction, quelle est la meilleure orientation pour dépenser moins en énergie.
  • Travaux. Êtes-vous en quête d’un logement à rénover ou déjà rénové ? S’il a été rénové, quels matériaux ont été employés, quelle est la qualité des travaux réalisés ? Si des travaux doivent être réalisés, quel sera le montant nécessaire pour que le logement soit à votre goût ? Consultez-nous. Nous comptons sur les meilleurs professionnels en matière de travaux et de décoration d’intérieur. Vous pouvez nous confier n’importe quel type de travaux.
  • Place de parking ou transport. La place de parking peut être comprise dans l’acte de vente ou sur un acte à part. Si la place de parking n’est pas comprise dans l’acte de vente, sachez qu’aujourd’hui la quasi-totalité des immeubles voisins proposent des places. Il est également possible de louer une place de parking municipale, dont le prix et les prestations sont très intéressants.
  • D’autres aspects subjectifs doivent être considérés, tels que la proximité d’autres membres de la famille, la proximité du lieu de travail, des établissements scolaires, des zones de sports ou autres services, en fonction de vos goûts ou de vos besoins.

Si le logement est un investissement, la recherche peut compter des aspects subjectifs mais se basera principalement sur l’intérêt de la zone, les plans d’aménagement, le prix d’achat et le montant de la location, pour que la rentabilité soit optimale (à partir de 5%).

Cet aspect est fondamental pour évaluer l’achat du futur logement.

Si l’achat se réalise au travers d’un emprunt, vous devez tenir compte de ce qui suit:

  • Il est recommandé que le montant de l’emprunt ne dépasse pas 40% des revenus nets mensuels. Diviser les revenus nets annuels par 12 mois et multiplier par 0,4. Ce calcul sera la valeur finale, le montant idéal à rembourser chaque mois.
  • Calculer les économies personnelles à ajouter à cette somme.
  • Ajouter les frais de vente, qui correspondent à environ 12% du prix. Ce calcul comprend l’impôt de transmission du patrimoine, les frais de notaire, d’administration et de registre.

Selon la valeur de taxation et le montant de l’emprunt, ces frais peuvent être compris dans l’emprunt, mais aujourd’hui cela est de plus en plus rare.

Nous n’accordons pas d’emprunts, mais nous possédons toutes les connaissances nécessaires pour vous conseiller, en fonction de vos besoins ou objectifs.

Par conséquent, nous pouvons vous recommander la meilleure option financière, en tenant compte de votre situation personnelle. Nous travaillons avec les principales banques nationales, ainsi qu’avec des organismes internationaux qui proposent des alternatives aux crédits.

Si vous avez consulté notre site Web, nous vous recommandons de noter les références des logements qui vous intéressent ou dont vous souhaitez plus d’information et de nous téléphoner. Nous vous expliquerons en détail les caractéristiques de chacun d’eux. Vous pouvez également nous contacter par courriel.

Si vous êtes loin d’ici ou en déplacement et que vous souhaitez préparer votre arrivée, envoyez-nous un e-mail. Cet outil est le plus dynamique et le plus direct si vous nous l’envoyez par le biais du site Web.

Nous pouvons communiquer via une conférence en ligne ou via skype. Nous avons réalisé de nombreuses ventes en utilisant ce moyen de communication.

Lorsque vous aurez trouvé le logement qui vous plaît, ATIPIKA vous aidera à négocier la vente, à présenter une offre et à accorder les conditions pour que la vente soit satisfaisant pour les deux parties.

Comment procéder lorsque le client, ATIPIKA BARCELONA et le propriétaire ont accordé le prix, les délais et les conditions. N’oubliez pas que les procédures indiquées ici sont les plus habituelles, néanmoins il est possible de personnaliser les différentes étapes de la vente.

Réservation: il s’agit d’un document préalable aux arrhes, qui indique le prix accordé, le délai accordé pour verser les arrhes et qui confirme que l’immeuble sera libre de charges à la date de l’acte. Cette réservation bloque la commercialisation de la propriété jusqu’au versement des arrhes, qui se réalise normalement dans les 15 jours suivants. Nonobstant, ce document n’implique pas un engagement total du propriétaire.

Arrhes: il s’agit d’un compromis de vente, établi pour une durée déterminée, de telle façon que si finalement le propriétaire ne souhaite pas vendre, l’article 1454 du Code Civil, qui établi que le propriétaire doit rembourser à l’acheteur le double de la somme versée est appliqué. En revanche, si finalement c’est le client qui n’achète pas, il perd la somme versée. En général, cette somme correspond à 10% du montant total de la vente. Ces arrhes peuvent être versées après la réservation ou directement, sil le client dispose immédiatement de 10% du prix total.

Option d’achat: Il s’agit d’un type d’accord entre les parties, avec ou sans arrhes, qui détermine le montant du loyer, avec un acte signé à plus long terme. Pendant ce temps, le montant du loyer est décompté de la somme du loyer versée, comme partie de l’achat. En définitive, le propriétaire finance une partie de l’achat, jusqu’à ce que le client soit disposé à signer l’acte de vente par-devant notaire au prix accordé. Si le client ne peut pas signer l’acte de vente par-devant notaire à la date accordée ou s’il cesse de payer le loyer, il perd la somme versée jusqu’alors. Au sein de cette variante, il existe de nombreuses possibilités qu’ATIPIKA BARCELONA, le propriétaire et le client peuvent accorder en fonction des intérêts des parties.

Acte public: lorsque le propriétaire et le client sont prêts à signer la vente, un contrat officiel est rédigé par-devant notaire, sur lequel figure le nom du vendeur, le nom de l’acheteur, l’objet de la vente et les impôts dérivés de la vente pour chacune des parties. C’est au cours de cet acte que le propriétaire présente tous les documents qui indiquent que l’immeuble est sans charge, et qu’il s’est acquitté des impôts et des frais de copropriété, du certificat d’habitabilité et du certificat de performance énergétique.

Si l’une des parties, acheteur ou vendeur est non résidente, elle devra présenter un document justificatif avec une photo et la signature, afin de pouvoir l’identifier, ainsi que le NIE (Numéro d’identification d’un ressortissant étranger). Il est possible que la partie possède le permis de séjour, qui comporte un NIE. Dans tous les cas, le NIE est obligatoire.

Si le propriétaire ne présente pas au notaire les documents originaux demandés ou s’ils sont incorrects, ou si le propriétaire ne se présente pas, la signature n’aura pas lieu.

Avant la signature, le propriétaire doit fournir les documents suivants:

  • Certificat d’habitabilité en vigueur et original: il est recommandé de le demander au moment où le propriétaire décide de vendre le logement.
  • Certificat de performance énergétique: d’après la norme européenne et à compter du 1er juin 2014, tous les immeubles mis à la vente ou à la location seront soumis à la norme européenne et devront demander le certificat de classement du niveau d’efficacité énergétique.
  • Certificat du syndicat de copropriété: ce document garantit que le vendeur s’est acquitté de tous les paiements de copropriété à la date de la signature de la vente. Le document doit être original et signé par l’administrateur et le secrétaire.
  • Certificat des charges: si l’appartement a un emprunt en cours, celui-ci est annulé au moment de l’acte de vente, en décomptant la somme restante directement de la vente. Par conséquent, le vendeur doit demander un certificat du montant restant et apporter l’original. Toutefois, ATIPIKA BARCELONA est présente tout au long du processus, pour pouvoir prévoir toutes les situations possibles et parer aux imprévus.
  • IBI: l’impôt foncier se paye chaque année. Le vendeur doit présenter le justificatif de paiement du dernier trimestre. Le notaire vérifiera qu’il n’y ait aucun impayé auprès de l’administration avant la signature.

Tous les paiements doivent être réalisés par chèque bancaire conforme et des photocopies doivent être jointes à l’acte de vente.

Au cours de la signature de l’acte de vente, une copie des clés est remise au nouveau propriétaire et une date est accordée pour le départ des locataires actuels.

À l’issue de la vente, le notaire remet une copie simple afin que chaque partie puisse réaliser les démarches fiscales et s’acquitter des impôts.

ATIPIKA travaille avec les meilleurs experts légaux, fiscaux et financiers à même de vous conseiller.

Vendeur

  • Plus-value municipale: le vendeur devra s’en acquitter dans une période de 30 jours. Il s’agit d’un montant calculé par la mairie et il est recommandé de tenir compte du montant dans la prévision des frais.
  • ITP: le vendeur doit également s’acquitter de l’augmentation patrimoniale correspondant à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Cet impôt de transmission du patrimoine doit être payé au cours de l’année fiscale suivante. L’impôt des premiers 6 000 euros est de 19% et le reste de 21%. Il existe toute une série d’exceptions en fonction de la situation du vendeur : âge, dépendance, etc. N’hésitez pas à nous envoyer un e-mail en cas de doute. Si le logement vendu est officiellement la résidence principale du vendeur, et si celui-ci rachète une autre résidence principale dans les deux années fiscales suivantes, il sera exonéré du paiement de cet impôt. Il faut également savoir que s’il s’agit d’une résidence principale et que le vendeur est un couple (marié ou en concubinage) le conjoint non titulaire doit autoriser la vente en apposant sa signature.

Si le vendeur est NON-RÉSIDENT, une retenu de 3% de la somme à payer sera réalisée, afin de pouvoir la verser au trésor public espagnol. Selon la convention établie avec chaque pays, après avoir démontré le paiement ou l’exonération, le contribuable pourra demander le remboursement, s’il y a lieu. De même, le cabinet de notaire retiendra le montant de la plus-value municipale au moment de la signature de l’acte, pour s’assurer du paiement au cas où le vendeur quitte le pays.

Acheteur

Actuellement en Catalogne, le pourcentage de l’impôt à payer est le même  que le logement soit neuf ou ancien, même si dans le logement neuf il s’agit de la TVA, et de l’impôt de transmission du patrimoine dans le cas du logement ancien.

Logement neuf:

  • TVA, Impôt sur la valeur ajoutée: il correspond à 10% de la valeur totale du logement.

Logement ancien:

  • ITP, impôt de transmission du patrimoine: il correspond à 10% de la valeur totale du logement.
  • AJD, Actes juridiques documentés: il faut payer 1% de la valeur d’un bien, chaque fois qu’un document public est dressé par-devant notaire.
  • Outre ces frais qui représentent 11% il faut tenir compte des frais de registre et d’inscription au registre, qui varient selon l’organisme chargé de la gestion (banque ou cabinet de gestion) et le montant de la valeur du logement. Il faut compter 1% de plus, et le montant total à signer sera compris entre 12% et 13%.

Si l’acheteur est NON RÉSIDENT, il devra demander le NIE (Numéro d’identification d’un ressortissant étranger), qui est obligatoire pour pouvoir réaliser la vente. Il devra également présenter un document avec une photo (passeport) pour certifier sont identité. Compte tenu que l’obligation fiscale se produit en Espagne, il faudra s’acquitter des impôts établis en Espagne.

ATIPIKA BARCELONA s’adapte à n’importe quelle demande des acheteurs qui souhaitent réaliser des travaux. Nous proposons le meilleur service, en collaboration avec des experts réputés, même si le client est à l’étranger, par conférence vidéo et les moyens disponibles actuellement.

Nous réalisons aussi bien de petits projets de rénovation que de grands aménagements et nous sommes à même d’intervenir en qualité de promoteurs.

Nous travaillons avec les meilleurs professionnels du secteur de l’architecture et de la décoration d’intérieur et nous nous adaptons aux exigences et aux désirs de nos clients.

Nous réalisons des projets singuliers ou commerciaux, des bureaux ou des locaux clé en main.

N’hésitez pas à nous contacter par courriel à l’adresse suivante: Info@atipika.eu

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VENTE

Notre guide de vente vous aidera à résumer tous les aspects importants avant d’acheter un logement. Notre équipe de professionnels multilingues est à votre entière disposition pour répondre à toutes vos questions.

LOCATION

Notre guide résume les étapes à suivre pour pouvoir réserver le bien immobilier, ainsi que tous les aspects importants du processus.

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