Guida alla Vendita
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L’acquisto o la vendita di un’abitazione è una decisione molto importante nella vita di una persona. Per questo motivo, con questa guida cercheremo di chiarire e schematizzare tutto ciò che deve essere preso in considerazione tanto dall’acquirente quanto dal venditore.

Queste sono le procedure generali di una compravendita. ATIPIKA dimostra di avere una solida esperienza in tutti i casi e in tutte le condizioni che si possono presentare.

ATIPIKA BARCELONA offre una serie di proprietà attentamente studiate per quanto riguarda prezzo, ubicazione e caratteristiche. Analizziamo l’immobile in ogni dettaglio, affinché sia tutto chiaro, dall’inizio alla fine.

Acquirente

  • Il cliente perderà il minor tempo possibile: gli assegniamo un gestore personalizzato che esamini le sue condizioni e le sue preferenze.
  • Disponiamo di tutta la documentazione necessaria per evitare imprevisti e conoscere il prodotto.
  • Offriamo un aggiornamento immediato degli immobili. Grazie al nostro sistema interno, aggiorniamo e controlliamo sul momento tutti i nostri prodotti, che provengono direttamente dai proprietari.

Venditore

  • Organizziamo e prepariamo la documentazione per la vendita, il versamento della prima rata e la caparra, siamo presenti al momento dell’atto notarile e offriamo una consulenza post-vendita in caso di dubbi di qualunque natura.
  • Amministriamo le proprietà acquistate. Nel caso in cui il futuro acquirente lo desideri, ci occupiamo dell’intera gestione dell’immobile, offriamo un servizio di amministrazione e gestione patrimoniale: cerchiamo l’equilibrio tra la massima redditività, l’occupazione e la gestione efficace delle proprietà.
  • Se ciò che cercate è un partner che amministri, mantenga, affitti e tragga il massimo rendimento attraverso la locazione, disponiamo di un ufficio amministrativo per proprietà internazionali. Operiamo come socio di fiducia, che gestisce tutti gli aspetti del patrimonio a Barcellona o dintorni.

A seconda che l’alloggio sia destinato ad abitazione propria o a investimento, si dovrà tener conto di aspetti diversi.

Se l’alloggio è a uso abitativo personale, oltre ai criteri obiettivi influiranno altri aspetti più soggettivi, diversi da persona a persona. In un immobile, vi consigliamo di valutare:

  • La superficie necessaria in funzione delle esigenze personali. Non consigliamo di valutare i metri, bensì lo spazio e la distribuzione. Gli appartamenti di nuova costruzione hanno metrature inferiori ma sono più pratici e hanno meno corridoi.
  • La tipologia della proprietà. Ad esempio, se è una proprietà modernista, antica, ristrutturata oppure di nuova costruzione.
  • L’orientamento dell’alloggio. Un orientamento verso sud avrà luce e sole ma farà aumentare il consumo in estate. È importante valutare, in funzione dell’edificio e del materiale costruttivo, qual è il migliore orientamento ai fini del risparmio energetico.
  • Ristrutturazioni. Cerchiamo un appartamento da ristrutturare o già ristrutturato? Se è ristrutturato, qual è il livello qualitativo degli interventi effettuati? Se è da ristrutturare, quanto si dovrà spendere per ottenere il risultato desiderato? Consultateci. Abbiamo a nostra disposizione i migliori professionisti in tema di ristrutturazioni, decorazione e interni. Siamo in grado di gestire qualunque tipo di rinnovamento.
  • Posto auto o trasporto. Il porto auto può far parte della stessa scrittura o di una scrittura a parte. Nel caso in cui il posto auto non faccia parte della scrittura o non sia presente nell’immobile, oggi vi è una vasta offerta di parcheggi praticamente in tutti gli edifici vicini. Esiste anche la possibilità di ricorrere alla locazione: i posti nei parking comunali sono molto competitivi in quanto a prezzo e prestazioni.
  • Altri aspetti soggettivi, come ad esempio la vicinanza a familiari, un buon collegamento con il luogo di lavoro, la vicinanza a determinate scuole, zone sportive o altri servizi, in funzione dei vostri interessi.

Se l’alloggio è un investimento, la ricerca può avere aspetti soggettivi ma si baserà principalmente sull’attrattività della zona, i piani urbanistici, il prezzo d’acquisto e il canone di locazione applicabile per ottenere una sufficiente redditività (a partire dal 5%).

Questo aspetto è fondamentale per valutare l’acquisto di una futura abitazione.

Se l’acquisto si effettua attraverso un mutuo ipotecario, si devono puntualizzare i seguenti aspetti:

  • Si consiglia che l’importo del mutuo non superi il 40% delle entrate nette mensili. Dividere le entrate nette annuali per i 12 mesi e moltiplicare per 0,4. Con questo calcolo si otterrà il valore corrispondente all’importo ideale da pagare ogni mese.
  • Calcolare i risparmi personali per raggiungere tale importo.
  • Sommare le spese della compravendita, che solitamente si aggirano attorno a un 12% del prezzo. All’interno di questo calcolo si includono imposta sui trasferimenti dei beni mobiliari e immobiliari, le spese notarili, di gestione e di registro.

A seconda del valore di tassazione e dell’importo del mutuo, queste spese possono far parte del mutuo stesso, anche se al giorno d’oggi ciò avviene raramente.

Il nostro lavoro non è concedere mutui, tuttavia disponiamo di tutte le conoscenze necessarie per poter fornire i consigli migliori in base alle aspirazioni e agli obiettivi del cliente.

Di conseguenza, possiamo orientare il cliente sulle migliori opzioni finanziarie, tenendo conto della sua situazione personale. Lavoriamo con le principali banche nazionali nonché con organismi internazionali che offrono altre alternative di credito.

Se avete visitato il nostro sito web, vi consigliamo di chiamarci dopo aver preso nota dei riferimenti degli alloggi che vi sono piaciuti o in merito ai quali desiderate avere più informazioni. In questo modo, potremo spiegarvi meglio le caratteristiche di ciascuno di essi. Se lo preferite, potete mettervi in contatto con noi tramite posta elettronica.

Se siete lontani dalla zona o siete in viaggio ma volete preparare il vostro arrivo, inviateci un’e-mail. È il nostro strumento più dinamico e sarà più diretta se la mandate dal web.

Possiamo organizzare una conferenza online o tramite skype. Abbiamo portato a termine molte vendite in questo modo.

Una volta trovato l’appartamento che vi piace, ATIPIKA vi aiuterà a negoziare, presentare l’offerta e conciliare le posizioni affinché la vendita si chiuda in modo soddisfacente per entrambe le parti.

Quando il cliente, ATIPIKA BARCELONA e il proprietario hanno raggiunto un accordo relativamente a prezzo, tempi e condizioni, come lo si concretizza? Tenete conto del fatto che le procedure descritte sono di carattere generale e che tutti i passaggi della compravendita possono essere personalizzati.

Compromesso: Si tratta di un documento che precede il versamento della caparra, in cui si indica il prezzo pattuito, quanto tempo si ha a disposizione per versare la caparra e si conferma che il mobile sarà libero da oneri entro la data della scrittura. Tale compromesso blocca la commercializzazione fino al versamento della caparra, che normalmente deve avvenire entro un massimo di 15 giorni ma non implica un impegno al 100% da parte del proprietario.

Caparra: Si tratta di un impegno di vendita entro un dato termine: se alla fine il proprietario non desidera vendere, si applicherà l’articolo 1454 del Codice Civile, in cui si specifica che il proprietario deve restituire all’acquirente il doppio dell’importo versato. Se, al contrario, è il cliente a decidere di non acquistare, questo perde l’importo versato. Tale importo corrisponde normalmente a un 10% del totale del prezzo d’acquisto. La caparra può essere versata dopo il compromesso o direttamente, se il cliente dispone subito del 10% del prezzo totale.

Opzione d’acquisto: Si tratta di un patto tra le parti, con o senza caparra, mediante il quale si stabilisce un prezzo di locazione e si concorda una scrittura in data successiva, a lungo termine. Durante il periodo che intercorre, si sconta l’importo della locazione pagata, come parte dell’acquisto. In definitiva, il proprietario finanzia parte dell’acquisto fino a che il cliente non sarà disposto a effettuare la scrittura secondo il prezzo stabilito. Se il cliente non può effettuare la scrittura nella data stipulata, o cessa di pagare il canone di locazione, perde l’intero importo versato fino a quel momento. All’interno di tale variante vi sono molteplici possibilità che ATIPIKA BARCELONA, il proprietario e il cliente possono concordare in funzione degli interessi di tutte le parti.

Scrittura pubblica: Quando proprietario e cliente sono pronti a firmare, si redige un contratto ufficiale dinnanzi a un notaio, specificando chi vende, chi compra, cosa si compra e quali oneri derivano da tale compravendita per entrambe le parti. È in tale occasione che il proprietario presenta tutta la documentazione in cui si specifica che l’immobile è libero da gravami, che i pagamenti delle imposte e delle spese condominiali sono regolari e consegna il certificato di abitabilità e quello di efficienza energetica.

Se una delle parti, acquirente o venditore, è NON residente, dovrà fornire un documento di identità con foto e firma ai fini della sua identificazione, così come il NIE (numero identificativo stranieri). È possibile che possieda il certificato di residenza, che contiene già il NIE. In ogni caso, il NIE è obbligatorio.

Se il notaio non riceve dal proprietario i documenti originali richiesti o se questi non sono corretti, non firmerà. La stessa cosa avverrà nel caso in cui il proprietario non si presenti.

Per poter portare a termine la firma, il proprietario dovrà fornire la seguente documentazione:

  • Certificato di abitabilità in vigore, ancora valido e originale: Si consiglia di richiederlo quando il proprietario decide di vendere l’immobile.
  • Certificato di efficienza energetica: Secondo la normativa europea e dal 1 giugno 2014, tutti gli immobili oggetto di vendita o locazione devono rispettare la normativa europea ed è obbligatorio richiedere il certificato che ne classifica il grado di efficienza energetica.
  • Certificato di condominio: Si tratta di un documento che certifica il regolare pagamento, da parte del venditore, di tutte le spese condominiali fino alla data della scrittura.  Deve essere originale e firmato dall’amministratore e dal segretario.
  • Certificato di estinzione: Se l’appartamento è gravato da ipoteca, questa viene annullata nel momento della scrittura scontando gli importi ancora da pagare direttamente dalla compravendita. Pertanto, il venditore deve richiedere un certificato attestante l’importo ancora da pagare e fornire l’originale. Tuttavia, ATIPIKA BARCELONA è presente durante tutto il processo per essere pronta a qualsiasi eventualità ed evitare qualunque tipo di imprevisto.
  • IBI: L’importa sui beni immobili (IBI) è una tassa che si paga annualmente. Il venditore deve fornire la ricevuta di pagamento dell’ultimo trimestre. Il notaio verificherà che non vi siano insoluti con l’amministrazione prima della firma.

Tutti i pagamenti devono essere effettuati tramite assegno bancario di cui si deve allegare fotocopia alla scrittura stessa.

All’atto della scrittura, si consegna una copia delle chiavi o si concorda una data di uscita con gli eventuali inquilini che in quel momento vivono nella proprietà.

Una volta effettuata la compravendita, il notaio consegna una copia in carta libera affinché ciascuna delle parti possa sbrigare le pratiche fiscali e provvedere al pagamento delle imposte.

ATIPIKA dispone della consulenza dei migliori esperti legali, fiscali e finanziari.

Venditore

  • Imposta municipale sul plusvalore: Il venditore dovrà pagarla entro un 30 giorni solari. Si tratta di un importo calcolato dal comune ed è consigliabile tenerlo in considerazione nella previsione del costo.
  • ITP (imposta sui trasferimenti dei beni mobiliari e immobiliari): Il venditore deve anche pagare l’incremento patrimoniale derivante dalla differenza tra il prezzo al quale ha acquistato e quello al quale ha venduto. Tale imposta sui trasferimenti dei beni mobiliari e immobiliari si paga l’anno fiscale successivo. Sui primi 6.000 euro si paga il 19%, sul resto il 21%. Esiste tutta una serie di eccezioni in funzione della situazione del venditore: età, dipendenza, ecc. In caso di dubbi di qualunque tipo, mandateci un’e-mail. Se l’abitazione venduta è ufficialmente la residenza abituale del venditore e questo ne acquista un’altra entro i due anni fiscali successivi, sarà esente da tale imposta. Va anche considerato che, nel caso di abitazioni che costituiscono la residenza abituale di una coppia sposata o di una coppia di fatto, il coniuge non titolare deve autorizzarne la vendita con la propria firma.

Se il venditore è NON RESIDENTE, sarà soggetto a una trattenuta del 3% sull’importo da pagare, che verrà versata al fisco spagnolo. Secondo gli accordi con ciascun paese, una volta dimostrato il pagamento o l’esenzione, se ne potrà richiedere il rimborso o quanto opportuno.

Parimenti, lo studio notarile tratterrà l’importo dell’imposta municipale sul plusvalore al momento della firma della scrittura, per evitare che questa resti insoluta se il venditore lascia il paese.

Acquirente

Oggi, in Catalogna, si paga la medesima percentuale in imposte tanto su abitazioni di nuova costruzione quanto di seconda mano, benché nelle nuove costruzioni si paghi l’IVA e nelle abitazioni di seconda mano l’imposta sui trasferimenti dei beni mobiliari e immobiliari.

Nuove costruzioni:

  • IVA, imposta sul valore aggiunto: È l’10% del valore totale dell’immobile.

Alloggio di seconda mano:

  • ITP, imposta sui trasferimenti dei beni mobiliari e immobiliari: È l’10% del valore totale dell’immobile.
  • AJD, atti pubblici (Actos Jurídicos Documentados): Ogni volta che si conclude un atto pubblico dinnanzi a un notaio, si deve pagare l’1% sul valore del bene in questione.
  • Oltre a queste spese, che costituiscono un 11%, si deve considerare che esistono spese di registro, le quali variano a seconda dell’ente che effettua l’iscrizione (banca o agenzia di pratiche amministrative) e del valore dell’abitazione. Si deve calcolare un 1% in più, pertanto l’importo totale da firmare va dall’12% al 13%.

Se l’acquirente è NON RESIDENTE dovrà richiedere un NIE (numero identificativo stranieri), obbligatorio per poter effettuare la compravendita. Inoltre, dovrà presentare un documento con foto (passaporto) per certificare la propria titolarità. Dato che l’obbligo fiscale nasce in Spagna, si pagheranno le tasse stabilite in Spagna.

ATIPIKA BARCELONA si può adattare a qualunque esigenza degli acquirenti per quanto riguarda le ristrutturazioni. Siamo in grado di offrire il miglior servizio in collaborazione con esperti riconosciuti e rinomati, anche se il cliente non si trova nel nostro paese, attraverso videoconferenze e con tutti i mezzi disponibili.Consultare.

Siamo in grado di portare a termine sia piccoli progetti di rinnovamento quanto grandi costruzioni, nonché divenire promotori di una nuova opera.

Abbiamo a disposizione i migliori professionisti del mondo dell’architettura e della decorazione e soddisfiamo i requisiti e i desideri dei nostri clienti.

Siamo capaci di eseguire progetti per privati o di carattere commerciale, uffici o locali chiavi in mano.

Se avete bisogno di mettervi in contatto con noi, fatelo attraverso il nostro indirizzo di posta elettronica Info@atipika.eu

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VENDITA

La nostra guida alla vendita la aiuterà a riassumere tutti gli aspetti da tenere in considerazione al momento di acquistare un immobile. Il nostro team di professionisti multilingue sarà a sua disposizione per qualunque ulteriore richiesta.

AFFITTO

La nostra guida riassume i passaggi da seguire per poter prenotare un immobile, nonché tutti gli aspetti importanti che riguardano questo processo.

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