Рруководство по Продажам
 Главная    Рруководство по Продажам

Купля и продажа жилья является одним из важнейших решений в жизни любого человека. Именно поэтому в данном руководстве мы попытались разъяснить и схематически представить каждый шаг, предпринимаемый покупателем и продавцом.

Здесь описаны общие процедуры процесса купли-продажи. ATIPIKA имеет опыт работы во всех возможных и невозможных случаях и условиях.

ATIPIKA BARCELONA располагает базой объектов недвижимости, досконально изученных в отношении их стоимости, расположения и характеристик. Мы подвергаем анализу все условия объектов для того, чтобы ни на одном из этапов не возникло ни малейших сомнений.

Покупатель

  • Временные потери клиента окажутся незначительными: за каждым клиентом мы закрепляем индивидуального представителя, который изучит все условия и предпочтения.
  • У нас есть вся необходимая документация, что позволяет не допускать появления непредвиденных обстоятельств и получать доступ к информации о продукции.
  • Мы постоянно обновляем информацию о недвижимом имуществе. Наша внутренняя система позволяет нам обновлять и контролировать текущее состояние всех наших продуктов, которые поставляются напрямую от собственника.

Продавец

  • Организуем и подготавливаем документацию по продаже, внесению задатка, залога, визиты к нотариусу, и предлагаем постпродажное консультирование по всем возникающим вопросам.
  • Осуществляем управление приобретённым имуществом. Если будущий покупатель желает получить от нас услуги по интегральному управлению недвижимостью, мы предлагаем такие услуги по управлению и осуществлению контроля над собственностью: мы стараемся найти оптимальное соотношение между максимально эффективной рентабельностью, функционированием и управлением собственностью.
  • Если вам нужны услуги по управлению, обслуживанию, сдаче в аренду и обеспечению максимальной рентабельности такой аренды именно на основе партнёрских отношений, у нас имеется международный отдел по управлению собственностью. Мы выступаем в качестве доверенного компаньона, осуществляющего контроль по всем вопросам, связанным с собственностью в Барселоне и пригородных пунктах.

В зависимости от того, собираются ли использовать жильё для себя или в качестве инвестиции, необходимо учесть следующее.

Если предполагается использовать жильё непосредственно для проживания собственника, кроме объективных критериев немаловажно значение критериев более субъективных каждого отдельного лица. При выборе рекомендуем обратить внимание на следующее:

  • Размеры площади в зависимости от личных нужд. Рекомендуем учитывать не количество метров, а пространственные объёмы и удобство расположения. Квартиры в новостройках по площади меньше, зато с более практичной планировкой и небольшими прихожими.
  • Тип объекта недвижимости. Например, модернизированное, старого типа, восстановленный объект или же новостройка.
  • Направление жилья. На южной стороне много света и солнца, но при этом высокие энергозатраты зимой. При выборе направления важно оценить само здание и строительный материал с точки зрения энергосбережения.
  • Реконструкция. Ищете квартиру для воплощения собственных дизайнерских идей или с уже готовым ремонтом? Во втором случае, какие требования предъявляете к качеству? В первом случае, какой бюджет планируете на реализацию своих замыслов? Обращайтесь к нам. К вашим услугам лучшие специалисты по реконструкции, отделке и интерьеру. Мы возьмёмся за любой вид реконструкции.
  • Парковочное место или подвозная площадка. Парковочное место можно включить в тот же нотариальный акт или составить отдельный. Если в нотариальном акте парковочное место не предусмотрено или же его не существует при недвижимости как такового, в настоящее время имеется широкий ассортимент предложений парковочных мест практически у всех близлежащих зданий. Также существует возможность аренды, при этом мэрия предлагает парковку с достаточно конкурентоспособными ценами и условиями.
  • Прочие субъективные аспекты, например, близко ли проживают родственники, удобно ли добираться до работы, далеко ли расположены определённые образовательные учреждения, спортивные зоны и прочие службы, по интересам.

Если приобретение жилья является инвестицией, субъективные аспекты могут присутствовать, но основными условиями являются привлекательность места, градостроительные планы, цена покупки и возможная цена аренды для получения достаточного уровня прибыльности (от 5%).

Это очень важный пункт в оценке целесообразности покупки будущего жилья.

Если покупка осуществляется с помощью ипотеки, необходимо уточнить следующее:

  • Рекомендуется установить верхний предел ипотеки в размере 40% от ежемесячных доходов за вычетом расходов. Разделить годовой доход за вычетом расходов на 12 месяцев и умножить на 0,4. В результате мы получим оптимальную сумму к оплате каждый месяц.
  • Рассчитать личные сбережения и прибавить к вышеуказанной сумме.
  • Прибавить расходы на оформление сделки купли-продажи, которые обычно составляют 12% от цены. В эти расчёты необходимо включить налог на имущественные сделки, расходы на нотариальное оформление, организацию и регистрацию.

В зависимости от ставки и суммы ипотеки, эти расходы можно включить в ипотеку, но в настоящее время это достаточно трудно сделать.

NМы не занимаемся ипотечным кредитованием, но располагаем всей необходимой информацией для консультирования с учётом всех нужд и целей клиента.

В дальнейшем мы сможем ориентировать клиента в отношении наиболее оптимального выбора источника финансирования с учётом его личных условий. Мы работаем с крупнейшими национальными банками, а также с международными учреждениями, предлагающими другие варианты кредитования.

Если вы уже были на нашей веб странице, рекомендуем вам сохранить ссылки на понравившееся жильё или то, о котором вам бы хотелось получить больше информации, позвонив нам. Таким образом, у нас будет возможность максимально подробно описать вам характеристики каждого из них. Вы также можете связаться с нами по электронной почте.

Если вы находитесь далеко или не готовы в настоящее время совершить поездку, отправьте нам письмо по электронной почте. Этот способ связи является для нас самым быстрым, но и его можно ускорить, отправив нам сообщение непосредственно с нашей веб-страницы.

Мы можем организовать онлайн-видеоконференцию или же с помощью программы skype. Таким образом, мы заключили множество сделок.

После того, как вы нашли квартиру по своему вкусу, ATIPIKA поможет вам провести переговоры, сделать предложение и привести стороны к договорённости ко всеобщему удовлетворению.

После того, как клиент, ATIPIKA BARCELONA и собственник договорились о цене, сроках и условиях, как проходит сделка? Просим учесть, что приведённые здесь процедуры имеют общий характер, и что все шаги сделки купли-продажи можно скорректировать для удобства клиента.

Бронирование: Настоящий договор предваряет получение авансового платежа, и здесь оговаривается уже согласованная цена, сроки передачи авансового платежа, и подтверждается отсутствие на недвижимости обременений на дату заключения документа. Данная оговорка блокирует процесс сделки до момента передачи авансового платежа, что обычно не превышает 15 дней, но при этом накладывает на собственника 100% ответственности.

Задаток: Это обязательство по осуществлению продажи в определённые сроки, и таким образом, если собственник в конечном итоге отказывается от намерения продать объект, применяются положения статьи 1454 гражданского кодекса, которая гласит, что собственник должен вернуть покупателю внесённую сумму в двойном размере. Если клиент в итоге отказывается от покупки, он теряет внесённую сумму. Размер суммы составляет обычно 10% от цены покупки. Такие задатки обычно совершают после бронирования или сразу, если у клиента есть 10% от стоимости в полном размере.

Возможность покупки: Это тип договора между обеими сторонами, с предварительным платежом или без него, в котором определяется цена аренды на основании более долгосрочного нотариального акта. За это время высчитывается выплаченная стоимость аренды в виде цены покупки. В итоге собственник финансирует часть покупки до момента готовности клиента заключить нотариальный акт по договоренной цене. Если клиент не готов заключить нотариальный акт на оговоренную дату или перестает платить арендную плату, он теряет всю сумму, какую внёс до указанного момента. При этом варианте имеется множество возможностей, которые ATIPIKA BARCELONA, собственник и клиент могут включить в договор сообразно интересам каждой стороны.

Официальный нотариальный акт: После того, как собственник и клиент подготовили всё для оформления сделки, в присутствии нотариуса заключается официальный контракт с указанием продавца, покупателя, объекта купли-продажи и налогов, подлежащих оплате в связи с данной сделкой купли-продажи для обеих сторон. Именно в процессе этого акта собственник предоставляет всю документацию, подтверждающую отсутствие обременений, неоплаченных текущих налогов и коммунальных платежей, справку о пригодности жилплощади и справку об энергоэффективности.

Если одна из сторон, покупатель или продавец, НЕ является резидентом, он должен предъявить удостоверение личности с фотографией и подписью и удостоверение личности иностранного лица (NIE). Это также может быть справка с места жительства, где уже указан номер NIE. В любом случае наличие NIE является обязательным условием.

При отсутствии у собственника оригиналов запрошенных документов или при наличии в них ошибок нотариус не удостоверит сделку. Также он не сделает этого, если собственник отсутствует.

Для заключения сделки собственник должен представить следующие документы:

  • Действующая справка о пригодности жилплощади, оригинал с не истёкшим сроком годности: Рекомендуем подавать запрос о её выдаче в момент принятия решения собственником о продаже.
  • Справка об энергоэффективности: В соответствии с европейскими нормами и с 1 июня 2014 г. вся продаваемая и сдаваемая в аренду недвижимость попадает под действие европейских норм, что требует получения справки о степени энергоэффективности.
  • Справка от сообщества собственников: Документ, подтверждающий, что продавец не имеет задолженности по текущим коммунальным платежам на дату нотариального акта. Это должен быть оригинал с подписью управляющего и секретаря.
  • Справка об отсутствии обременений: Если в отношении квартиры действует обременение в виде ипотеки, такая ипотека погашается на момент подписания нотариального акта с вычетом оставшейся суммы к оплате непосредственно из суммы сделки купли-продажи. Таким образом, продавец должен получить справку о сумме задолженности и предоставить её оригинал. При этом ATIPIKA BARCELONA оказывает сопровождение в ходе всего процесса, готовит все возможные сценарии и устраняет все непредвиденные обстоятельства.
  • IBI: Налог на недвижимое имущество, оплачиваемый ежегодно. Продавец должен документально подтвердить оплату за последние полгода. Нотариус до подписания акта должен проверить отсутствие задолженности в налоговом управлении.

Все платежи должны осуществляться по квитанциям банка, их копии прилагаются к нотариальному акту.

При оформлении нотариального акта передаются дубликаты ключей, или стороны договариваются о дате выезда нынешних обитателей объекта недвижимости.

После заключения акта купли-продажи нотариус выдаёт простую копию для реализации сторонами соответствующих действий в налоговом управлении и для оплаты налогов.

ATIPIKA располагает лучшими экспертами в области права, налогов и финансов, которые будут рады вам помочь.

Продавец

  • Муниципальный налог на добавленную стоимость: Продавец должен оплатить его в течение 30 календарных дней. Речь идёт о налоге, начисляемом мэрией, и рекомендуем сразу учитывать его в бюджете.
  • ITP: Продавец также должен оплатить налог на прирост капитала, что является разницей между ценой покупки и ценой продажи. Этот налог на имущественные сделки оплачивается в течение следующего налогового периода. Первые 6000 евро облагаются по ставке 19% и остальные – по ставке 21%. Существует целый ряд исключений, в зависимости от условий продавца: возраст, иждивение и т.д. В случае любых сомнений пишите нам на электронную почту. Если продаваемое жильё является обычным местом проживания продавца, который приобретает для себя другое жильё в течение последующих двух налоговых периодов, он освобождается от оплаты этого налога. Также необходимо учесть, что если жильё является обычным местом проживания супружеской пары или пары, проживающей в гражданском браке, второй супруг, который не является собственником, должен также поставить свою подпись.

Если продавец НЕ ЯВЛЯЕТСЯ РЕЗИДЕНТОМ, у него удерживается 3% от выплачиваемой суммы в качестве инвестиции в экономику Испании. В соответствии с соглашением между странами, на основании документов, подтверждающих оплату или вычет, можно потребовать возврата этой или любой другой соответствующей суммы. Также нотариус удерживает сумму муниципального налога на добавленную стоимость при подписании нотариального акта во избежание того, что данный налог останется не оплаченным в случае, если продавец покинет страну.

Покупатель

В настоящее время в Каталонии налоги выплачиваются по одинаковой ставке как в случае с новостройками, так и в случае вторичного жилья, хотя в случае новостроек это НДС, а в случае вторичного жилья – налог на имущественные сделки.

Новостройки:

  • НДС, налог на добавленную стоимость: 10% от стоимости жилья

Вторичное жильё:

  • ITP, Налог на имущественные сделки: 10% от стоимости жилья.
  • AJD, задокументированные юридические акты: При оформлении официальных документов нотариусом необходимо заплатить 1% от стоимости имущества.
  • Кроме этих расходов, которые составляют 11%, необходимо учесть расходы на регистрацию и внесение записей, которые зависят от учреждения, через которое они проводятся (банк или бюро услуг), и стоимости жилья. Необходимо заложить в бюджет ещё 1%, и сумма контракта составит около 12% -13%

Если покупатель НЕ ЯВЛЯЕТСЯ РЕЗИДЕНТОМ, он должен подать запрос на получение NIE (удостоверение личности иностранного лица), предъявление которого является обязательным условием для заключения сделки купли-продажи. Также он должен предъявить документ, подтверждающий его правовой статус, с фотографией (паспорт). Так как налоговое обязательство возникает в Испании, оплачиваются налоги этой страны.

ATIPIKA BARCELONA в части реконструкций может учесть любые требования покупателей. Мы предлагаем лучшие услуги при сотрудничестве с общепризнанными экспертами, даже если клиент находится за пределами нашей страны, при помощи видеоконференций и всех доступных средств связи.

Мы берёмся как за несложные проекты реконструкций, так и за проекты крупного строительства, или же можем оказывать услуги застройщика для возведения новостройки.

У нас работают лучшие мировые специалисты в сфере архитектуры и отделки, и мы учитываем требования и желания наших клиентов.

У нас имеются возможности для осуществления частных проектов или даже коммерческих, офисов и помещений «под ключ».

При необходимости вы можете связаться с нами по электронной почте Info@atipika.eu

БЕСПЛАТНАЯ ОЦЕНКА
ЭКСКЛЮЗИВНЫЕ МЕРОПРИЯТИЯ
МЕЖДУНАРОДНЫЙ МАРКЕТИНГ

ПРОДАЖИ

Наше руководство поможет вам суммировать все важные аспекты при покупке дома. Наша команда многоязычных профессионалов находится в вашем распоряжении для любых дальнейших консультаций.

АРЕНДЫ

Наше руководство описывает шаги для резервирования собственности, а также все важные аспекты процесса.

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR