¿Es rentable invertir en un piso para alquilar en Barcelona?
Comprar piso para alquilar en Barcelona es una de las prácticas más extendidas para inversores que buscan una rentabilidad media y un riesgo bajo. En el blog de esta semana, vamos a valorar los pros y contras de este tipo de inversión en Barcelona en 2022, y analizar los puntos a tener en cuenta si tu objetivo es invertir en un piso para alquilarlo.
La ventaja más clara de ver en un primer lugar es que comprar para alquilar es una de las opciones de ahorro más seguras a medio plazo. Las circunstancias actuales hacen que sea aún más interesante:
- La volatilidad en la bolsa y los malos resultados (los 7 valores más importantes del Ibex acumulan pérdidas desde enero del 2022 de entre el 11% y el 21%, según eleconomista.es)
- Los expertos no tienen clara la evolución del precio del oro, hay una alta volatilidad e incertidumbre, dependerá de la inflación, la política del banco central, la guerra de Ucrania y los movimientos geopolíticos entre países
- La volatilidad y la bajada de cotización de las principales monedas de bitcoin
- Aunque se van a producir alzas en los tipos de interés, sigue siendo interesante por la tendencia alcista de los precios, y la alta demanda de compra.
¿Qué se debe tener en cuenta antes de comprar una vivienda para alquilar?
- Los gastos diarios aproximados de agua, gas, luz, IBI y gastos de comunidad, dado que esto se deberá restar para obtener un rendimiento neto, descontando también impuestos
- Comprar a un precio razonable según el barrio, las dimensiones de la vivienda y todo aquello que le aporte valor: orientación, habitaciones, terraza, posibilidad de parking, buen transporte y vecindario.
- Establecer un precio coherente y de acuerdo con el mercado, eso hará que no hayan “gaps” entre un inquilino y otro, con lo que el inmueble estará siempre rentando. En el caso del alquiler temporal hay que tener en cuenta que hay periodos más altos y más bajos, con lo que habrá que adaptar los precios a estas circunstancias, no siempre serán homogéneos
- La demanda existente de alquiler: tanto Barcelona como el cinturón no son capaces de absorber toda la demanda de tipologías de público que quieren vivir en la ciudad; estudiantes, familias, extranjeros… Así que la cuestión es de números y de objetivos a corto, medio y largo plazo.
- La rentabilidad se calcula con una fórmula muy sencilla: el precio del alquiler de un mes multiplicado por los 12 meses del año, y dividido entre el precio inicial de compra. Por ejemplo, veamos el caso de un piso que costó 300.000€ para comprarlo y ahora se está alquilando a 1200€/mes.
La fórmula sería: 1200 x 12 = 12.000
000 / 300.000 = 0,04% x 100 = 4%
La rentabilidad sería de un 4%.
- Los impuestos a pagar por la compra
- Los impuestos a pagar por el beneficio obtenido.
Entonces, ¿es rentable comprar para alquilar?
- Si bien es una cuestión de números, hay que tener en cuenta que además de que este importe paga la hipoteca, sacamos una rentabilidad y nos beneficiamos a medio largo plazo de la subida del valor del inmueble. En el año 2022, según el periódico expansión, entre el 2% y el 6% es lo que esperan los expertos. Tal como hemos comentado, se trata de un incremento moderado. Si bien este número es una media ponderada, en Barcelona, desde antes del COVID, el incremento de precio ha llegado a ser del 20-25% de su valor.
- En ATIPIKA, lo que hemos observado durante estas dos décadas de trayectoria es que el que no pierde es el que gana, y en el mercado inmobiliario, a medio plazo, casi siempre se gana.
Todo esto y más observaciones nos llevan a la conclusión de que sí, es rentable invertir en Barcelona para comprar un piso para alquilar.
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