Guida all'acquisto

Ad Atipika, comprendiamo che ogni operazione immobiliare è unica. Per questo offriamo un servizio personalizzato e completo sia per acquirenti che per proprietari che desiderano vendere la loro abitazione. Il nostro team analizza individualmente ogni proprietà, valutandone il prezzo, la posizione, lo stato e il potenziale sul mercato, per garantire transazioni chiare, sicure e redditizie.

Servizi per acquirenti

• Gestore personale assegnato
  Vi assegniamo un consulente specializzato che studierà il vostro profilo, le vostre esigenze e preferenze per ottimizzare il processo di ricerca e selezione.
• Risparmio di tempo e accesso diretto al prodotto
  Il nostro portafoglio è composto da proprietà in vendita direttamente dai proprietari, senza intermediari, il che ci consente di agire con rapidità e trasparenza.
• Documentazione completa fin dall'inizio
  Disponiamo di tutta la documentazione legale e tecnica necessaria per evitare imprevisti e facilitare l'analisi di ogni immobile fin dalla prima visita.
• Aggiornamenti in tempo reale
  Il nostro sistema di gestione interna consente di aggiornare la disponibilità e le condizioni di ogni proprietà in modo immediato, evitando perdite di tempo su prodotti non più validi.

Servizi per venditori

• Preparazione integrale dell'operazione
  Ci occupiamo di raccogliere e organizzare tutta la documentazione necessaria: titolo di proprietà, certificato di abitabilità, certificato energetico, atti, ecc.
   Gestiamo il contratto di caparra, le arras e siamo presenti alla firma notarile per garantire che l'intero processo si svolga senza intoppi.
• Consulenza post-vendita
  Offriamo supporto legale e tecnico anche dopo la vendita, risolvendo qualsiasi domanda possa sorgere dopo l'operazione.
• Gestione patrimoniale completa
  Per i proprietari che desiderano rendere redditizio il loro investimento, offriamo un servizio di amministrazione completo che include:
  
  
  • Gestione degli affitti (a lungo termine, temporanei o flessibili).
  • Manutenzione e conservazione dell'immobile.
  • Controllo dei pagamenti e della redditività.
  • Rappresentanza legale e fiscale con terzi.

Disponiamo di un dipartimento specializzato per proprietari internazionali, con il quale agiamo come partner di fiducia per gestire il loro patrimonio a Barcellona e dintorni, garantendo un'alta redditività con totale tranquillità.

Prima di iniziare l'acquisto di una proprietà, è essenziale definire lo scopo dell'acquisizione: sarà la tua abitazione principale o un investimento immobiliare?
 Questo punto di partenza condizionerà i criteri da valutare e il tipo di prodotto da selezionare.

Se l'abitazione è per uso personale

Oltre ai fattori oggettivi come la superficie o la posizione, influiscono elementi soggettivi che dipendono dal tuo stile di vita, preferenze personali e esigenze familiari. Ti consigliamo di tenere in considerazione:

• Distribuzione dello spazio, oltre ai metri quadrati
  Priorizza la funzionalità rispetto alla quantità di metri utili. Le abitazioni di nuova costruzione solitamente hanno distribuzioni più efficienti e meno corridoi, anche se in superficie possono sembrare minori.
  
  
• Tipo di edificio
  Cerchi il fascino di un edificio modernista o il comfort di una nuova costruzione? Considera lo stato dell'edificio, se è stato ristrutturato, se dispone di ascensore, aree comuni o servizi aggiuntivi.
  
  
• Orientamento ed efficienza energetica
  Un'orientamento a sud fornisce luce naturale, ma può aumentare il consumo energetico in estate. Analizza come l'orientamento influisce in base al tipo di costruzione e all'isolamento dell'edificio.
  
  
• Condizioni dell'abitazione: ristrutturata o da ristrutturare
  Valuta la qualità della ristrutturazione esistente o calcola il budget necessario se sono necessari lavori. In Atipika abbiamo i migliori professionisti in ristrutturazioni, interior design e decorazione, e possiamo occuparci di gestire integralmente qualsiasi tipo di progetto per adattarlo alle tue esigenze.
  
  
• Parcheggio o accesso ai trasporti
  Il posto auto può essere incluso nell'atto di acquisto o acquistato separatamente. Nella maggior parte delle zone ci sono parcheggi vicini con opzioni di acquisto o noleggio, inclusi parcheggi comunali con tariffe competitive e buone prestazioni.
  
  
• Fattori personali
  Vicinanza ai familiari, accesso rapido al luogo di lavoro, vicinanza a scuole, impianti sportivi, servizi sanitari o negozi sono aspetti che possono influenzare la decisione.

Se l'abitazione è per investimento

Qui l'analisi sarà più strategica e meno emotiva. Dovrai prestare particolare attenzione a:

• Posizione e attrattiva della zona
  Zone in crescita, ben collegate e con servizi completi sono più stabili e offrono una migliore prospettiva.
  
  
• Piani urbanistici
  Stai attento a futuri miglioramenti o sviluppi nella zona che potrebbero rivalutare l'attivo.
  
  
• Rapporto tra prezzo di acquisto e rendimento atteso
  Un investimento ottimale dovrebbe offrire, almeno, un 5% di rendimento netto annuo, anche se questo dipenderà dal tipo di immobile e dal profilo dell'inquilino target.
  
  
• Potenziale di affitto
  Analizza la domanda di affitto nella zona, i prezzi medi, il tipo di inquilino e la tendenza del mercato.

Hai bisogno di consulenza personalizzata?
 Ti aiutiamo ad analizzare tutte queste variabili con criteri tecnici, commerciali e fiscali.
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Definir con chiarezza il budget massimo di acquisto è un passo essenziale per limitare la ricerca e garantire un'operazione finanziariamente sostenibile.

Acquisto con mutuo?

Se si intende finanziare l'operazione con un mutuo ipotecario, vi consigliamo di tenere in considerazione i seguenti aspetti:

• Rapporto di indebitamento raccomandato
  È ideale che la rata mensile del mutuo non superi il 40 % dei suoi redditi netti mensili.
   Per calcolarlo: divida i suoi redditi netti annuali per 12 e moltiplichi per 0,4. Questo sarà l'importo mensile massimo consigliato.
• Contributo di risparmi propri
  Aggiunga a questa cifra i suoi risparmi disponibili, che le permetteranno di finanziare parte del prezzo e coprire le spese associate.
• Spese di acquisto
  Dovrà considerare un costo aggiuntivo di circa il 12 % del valore di acquisto, che include:
  
  
  • Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali (ITP) o IVA, a seconda del caso.
  • Spese notarili, di registrazione e di gestione.
  • Possibili tasse o tariffe secondo la comunità autonoma.

In alcuni casi e a seconda del valore di valutazione, una parte di queste spese può essere integrata nel mutuo, anche se attualmente non è comune che siano finanziate nella loro totalità.

Da Atipika vi aiutiamo a calcolare con precisione queste cifre e a individuare le migliori opportunità in base alla vostra capacità finanziaria.

Ad Atipika offriamo un servizio preferenziale di finanziamento ai nostri clienti, con accesso alle migliori condizioni ipotecarie del mercato.

Vi consigliamo in modo personalizzato in base ai vostri obiettivi finanziari e situazione personale, sia che siate residenti o non residenti. Collaboriamo con le principali banche nazionali e con enti finanziari internazionali, il che ci permette di presentarvi opzioni di credito adattate a ogni profilo e necessità.

Il nostro team vi guiderà in tutto il processo affinché prendiate decisioni informate e con totale sicurezza giuridica ed economica.

Se hai visitato il nostro sito web e hai identificato immobili che ti interessano, ti consigliamo di annotare i riferimenti e contattare il nostro team. Ti forniremo informazioni dettagliate, risolveremo i tuoi dubbi e ti aiuteremo a selezionare l'opzione più adatta.

Se ti trovi fuori zona o risiedi all'estero, puoi inviarci direttamente una e-mail o farlo dal sito web. È il modo più rapido ed efficace per avviare il processo.

Possiamo anche pianificare una videochiamata o riunione online. Abbiamo ampia esperienza nelle vendite a distanza e possiamo accompagnarti in tutto il processo in modo sicuro e professionale.

Una volta identificata la proprietà adatta, ti aiuteremo a formulare l'offerta, negoziare le condizioni e chiudere l'operazione in modo soddisfacente per tutte le parti coinvolte.

Una volta che acquirente, proprietario e Atipika hanno concordato il prezzo, i tempi e le condizioni generali della compravendita, è il momento di formalizzare il processo legale.

Di seguito, spieghiamo le diverse fasi che possono avere luogo. Si tenga presente che ogni operazione può adattarsi alle circostanze particolari delle parti coinvolte.

1. Documento di prenotazione

È un documento preliminare e opzionale, che stabilisce:

• Il prezzo concordato.
• Il termine massimo per formalizzare le caparre (di solito 15 giorni).
• La condizione che l'immobile sarà privato di vincoli al momento della scrittura.

La prenotazione blocca temporaneamente la commercializzazione dell'immobile, anche se non implica ancora un impegno legale vincolante da parte del proprietario.

2. Contratto di caparra

Una volta che l'acquirente dispone del 10% del prezzo totale, si può procedere direttamente alle caparre o dopo il periodo di prenotazione. Questo documento rappresenta un impegno vincolante di compravendita entro un termine determinato.

È regolato dall'articolo 1454 del Codice Civile:

• Se l'acquirente si tira indietro, perde l'importo versato.
• Se è il proprietario a non rispettare l'accordo, dovrà restituire il doppio dell'importo ricevuto.

Le caparre stabiliscono chiaramente l'oggetto, il prezzo, i tempi e le condizioni, e costituiscono la base giuridica per procedere verso la scrittura pubblica.

3. Opzione d'acquisto

È un accordo più flessibile, ideale per operazioni in cui l'acquirente ha bisogno di tempo aggiuntivo. Si concorda un affitto per un periodo determinato, al termine del quale potrà formalizzare l'acquisto. Una parte delle mensilità pagate viene scontata dal prezzo di vendita.

Questo tipo di operazione può o meno includere caparre, e consente di personalizzare molteplici condizioni: durata, prezzo finale, importo da scontare, penalità, ecc. Atipika agisce come mediatore tra le parti per strutturare un accordo chiaro ed equilibrato.

4. Scrittura pubblica di compravendita

Quando entrambe le parti sono pronte, si procede alla firma della scrittura davanti al notaio, in cui vengono dettagliati:

• Identità dell'acquirente e del venditore.
• Descrizione legale dell'immobile.
• Prezzo finale.
• Ripartizione delle imposte e spese associate.

Il proprietario dovrà presentare in quell'occasione:

• Certificato che l'immobile è privato di vincoli e in regola con i pagamenti (IMU, condominio, utenze).
• Certificato di abitabilità
• Certificato di efficienza energetica.

5. Documentazione aggiuntiva per non residenti

Se una delle parti non risiede in Spagna, dovrà presentare:

• NIE (Numero di Identificazione dello Straniero).
• Documento d'identità con fotografia e firma (passaporto o equivalente).
• In alcuni casi, certificato di residenza con il NIE incorporato.

Importante: Il notaio non autorizzerà la firma se la documentazione presentata dal proprietario è errata, incompleta o se quest'ultimo non si presenta all'atto.

Per formalizzare l'atto pubblico di compravendita, il proprietario deve presentare la seguente documentazione obbligatoria. È consigliabile iniziare a raccoglierla non appena si decide di mettere in vendita l'immobile, al fine di evitare ritardi.

Documentazione indispensabile:

• Certificato di abitabilità valido
  Documento obbligatorio in Catalogna che attesta che l'abitazione soddisfa i requisiti minimi per essere abitata. Deve essere in vigore e in formato originale.
• Certificato di efficienza energetica (CEE)
  Obbligatorio dal 1° giugno 2013 secondo la normativa europea. Classifica l'immobile in base al suo consumo energetico. Deve essere emesso da un tecnico competente e debitamente registrato presso l'amministrazione autonoma.
• Certificato di debiti con la comunità
  Documento originale firmato dall'amministratore di condominio e dal segretario della comunità che attesta che il proprietario è in regola con i pagamenti fino alla data della firma.
• Certificato di ipoteche (se applicabile)
  Se esiste un'ipoteca in corso, il proprietario deve richiedere alla propria banca un certificato di debito aggiornato. L'importo dovuto sarà detratto direttamente dal prezzo al momento della firma.
   Atipika vi accompagnerà in tutto il processo per coordinare la cancellazione catastale e evitare qualsiasi imprevisto.
• Ricevuta dell'ultima tassa IBI
  Il proprietario deve presentare la ricevuta dell'ultimo pagamento dell'Imposta sui Beni Immobili. Il notaio verificherà l'assenza di debiti pendenti prima di autorizzare l'atto.

Aspetti aggiuntivi da considerare:

• Modalità di pagamento:
  Tutti i pagamenti devono essere effettuati tramite assegno bancario certificato o bonifico con ricevuta, come concordato.
• Consegna delle chiavi:
  All'atto della firma è possibile consegnare la copia delle chiavi o concordare una data di sgombero se l'abitazione è ancora occupata.
• Copia semplice dell'atto:
  Il notaio rilascerà una copia semplice dopo la firma, affinché entrambe le parti possano svolgere le pratiche fiscali e pagare le imposte dovute.

Una volta formalizzato l'atto di compravendita davanti a un notaio, sia il compratore che il venditore devono affrontare una serie di obblighi fiscali e spese associate.

Da Atipika offriamo il supporto di esperti fiscali, legali e finanziari per garantire una gestione corretta ed efficiente, adattata a ogni caso.

Imposte e spese per il venditore

• Plusvalenza comunale (Imposta sul Incremento del Valore dei Terreni di Natura Urbana - IIVTNU)
  Deve essere pagata entro un termine di 30 giorni naturali dalla firma dell'atto. L'importo è calcolato dal comune in base al tempo di possesso e alla rivalutazione del terreno.
• Plusvalenza patrimoniale (IRPF)
  Il venditore deve dichiarare nel prossimo modello di dichiarazione dei redditi il guadagno ottenuto, calcolato dalla differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita.
  
   Aliquota fiscale:
  • Fino a 6.000 €: 19 %
  • Da 6.000 € a 50.000 €: 21 %
  • Oltre 50.000 €: 23 %
• Eccezioni:
  • Esenzione per reinvestimento nella casa principale se se ne acquista un'altra entro i due anni successivi.
  • Esenzioni per età, dipendenza o disabilità, secondo la normativa vigente.
• Nel caso di venditori non residenti:
  • Verrà trattenuto il 3% del prezzo di vendita al momento della firma, come acconto sull'IRNR (Imposta per i Non Residenti).
  • Il notaio potrebbe trattenere anche l'importo stimato della plusvalenza comunale per garantirne il pagamento prima di lasciare il paese.
  • Questa trattenuta è recuperabile in base alla convenzione fiscale tra la Spagna e il paese di residenza, sempre che venga giustificata documentalmente.

Imposte e spese per il compratore

Se l'abitazione è di nuova costruzione:

• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto): 10% sul prezzo di acquisto.
• AJD (Atti Giuridici Documentati): 1% aggiuntivo per l'atto di elevazione a scrittura pubblica.

Se l'abitazione è di seconda mano:

• ITP (Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali): 10% sul prezzo scritto nell'atto.
• AJD: si applica anche l'1% in alcuni casi, a seconda dell'operazione (ad esempio, se c'è finanziamento ipotecario).

Altre spese associate:

• Notaio, registro e gestione: variano in base al prezzo dell'immobile e se è coinvolta un'istituzione bancaria. Si consiglia di stimare un 1% aggiuntivo.

In totale, il compratore deve prevedere tra un 11,5% e un 12% del valore dell'abitazione in imposte e spese aggiuntive.

Se il compratore non è residente:

• Dovrà richiedere il NIE (Numero di Identificazione di Straniero).
• Presentare un documento ufficiale con fotografia e firma (passaporto).
• Tutte le imposte derivanti dall'operazione sono tassate in Spagna, conformemente alla legislazione vigente.

Ad Atipika offriamo un servizio completo di ristrutturazione e architettura completamente adattato alle tue esigenze, sia che tu sia in Spagna che all'estero. Abbiamo un team di esperti nella realizzazione di opere, interior design e design, oltre a una rete di collaboratori di alto livello.

Gestiamo progetti di ristrutturazione di qualsiasi dimensione, dalle piccole modifiche alle costruzioni complete o alle promozioni chiavi in mano.

• Ristrutturazioni complete o parziali.
• Interior design e decorazione su misura.
• Adattamento di immobili per uso commerciale, uffici o locali.
• Monitoraggio remoto tramite videochiamata e strumenti digitali.
• Realizzazione e controllo del budget con totale trasparenza.

Ci occupiamo di ogni fase del progetto, garantendo un risultato all'altezza delle tue aspettative, con materiali di qualità e rispetto dei tempi.

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In Catalogna, sia il compratore che il venditore devono considerare le seguenti tasse e aspetti chiave:

1. IRPF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
   Tassa sulla plusvalenza ottenuta dalla vendita. Aliquote nel 2025:

• Fino a 6.000 €: 19%
• Da 6.001 € a 50.000 €: 21%
• Da 50.001 € a 200.000 €: 23%
• Oltre 200.000 €: 26%

Esenzioni applicabili:

• Anziani oltre i 65 anni che vendono la loro abitazione principale.
• Reinvestimento in una nuova abitazione principale entro un massimo di due anni.
• Anziani oltre i 65 anni che destinano l'importo a una rendita vitalizia (limite: 240.000 € e termine: 6 mesi).

2. Plusvalía municipale (IIVTNU)
   Imposta municipale sull'incremento del valore del terreno. Può essere calcolata:

• Con il metodo oggettivo (valore catastale e anni di possesso).
• Con il metodo reale (differenza tra prezzo di acquisto e vendita).

Esenzioni:

• Vendite con perdite patrimoniali.
• Trasmissioni per divorzio tra coniugi.

3. ITP (Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali)
   Pagata dal compratore, ma rilevante per operazioni tra privati.

Nuove aliquote dal marzo 2025:

• Fino a 600.000 €: 10%
• Da 600.001 € a 900.000 €: 11%
• Da 900.001 € a 1.500.000 €: 12%
• Oltre 1.500.000 €: 13%

Tariffa speciale del 20%:

• Per grandi proprietari.
• O per acquisti di interi edifici ad uso residenziale, anche se l'acquirente non è un grande proprietario (salvo eccezioni).

4. Anziani oltre i 65 anni:
   L'esenzione fiscale per l'abitazione principale si applica se ha risieduto in essa negli ultimi tre anni. Per optare per la rendita vitalizia, è necessario formalizzare l'operazione entro un massimo di sei mesi e non superare i 240.000 €.

Consultare qui i cambiamenti fiscali aggiornati in Catalogna

Per ulteriori informazioni e procedure correlate, è possibile consultare l'Agenzia delle Entrate della Catalogna.

Negli ultimi anni, la Catalogna ha implementato modifiche fiscali che influiscono direttamente sulle operazioni di compravendita immobiliare, sia per i residenti che per i non residenti. Conoscere queste implicazioni le permetterà di anticipare i costi, ottimizzare il suo investimento e evitare imprevisti legali o fiscali.

Tra gli aspetti più rilevanti da tenere in considerazione:

• Riesame dell'ITP (Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali) e dell'AJD (Atti Giuridici Documentati), con misure specifiche nelle zone qualificate come mercati tesi.
• Possibili agevolazioni o limitazioni fiscali in base al tipo di acquirente (under 33, persone con disabilità, acquirenti di abitazione principale, ecc.).
• Cambiamenti nella fiscalità per acquirenti non residenti, con particolare enfasi sulla gestione del NIE, le ritenute fiscali e l'applicazione di accordi bilaterali per evitare la doppia imposizione.
• Norme specifiche su abitazione principale, reinvestimento e benefici fiscali per trasferimenti legati a eredità o donazioni.

Da Atipika offriamo consulenza fiscale specializzata, adattata al suo profilo e al tipo di operazione, per garantire che il suo acquisto avvenga in totale sicurezza e con la migliore ottimizzazione fiscale possibile.

Leggi l'articolo completo sui cambi fiscali in Catalogna

Nelle Baleari vengono applicate anche imposte specifiche da tenere in considerazione in base al tipo di operazione e che presentano alcune differenze rispetto alla Catalogna:

1. IRPF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche)
   Aliquote nel 2025:

• Fino a 6.000 €: 19%
• Da 6.001 € a 50.000 €: 21%
• Da 50.001 € a 200.000 €: 23%
• Da 200.001 € a 300.000 €: 27%
• Oltre 300.000 €: 30%

Esenzioni:

• Abitazione principale venduta da persone di età superiore ai 65 anni.
• Reinvestimento in nuova abitazione principale (entro due anni).
• Rendita vitalizia fino a 240.000 €, entro sei mesi dalla vendita.

2. Plusvalía municipale (IIVTNU)
   Stessi metodi di calcolo della Catalogna:

• Sistema obiettivo (valore catastale).
• Sistema reale (prezzo di trasmissione).

Esenzioni:

• Vendita con perdita patrimoniale.
• Divorzi con trasferimenti tra coniugi.

3. ITP (Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali)
   Pagato dall'acquirente. Aliquote generali:

• Fino a 400.000 €: 8%
• Da 400.001 € a 600.000 €: 9%
• Da 600.001 € a 1.000.000 €: 10%
• Da 1.000.001 € a 2.000.000 €: 12%
• Oltre 2.000.000 €: 13%

Aliquote ridotte ed esenzioni:

• 4% per abitazione principale inferiore a 270.151,20 € (con requisiti).
• Esenzione totale per minori di 30 anni.
• Riduzione del 50% per minori di 35 anni (fino a 40 in determinati casi).

4. Persone di età superiore ai 65 anni:
   Stesse condizioni della Catalogna per esenzioni per abitazione principale e costituzione di rendita vitalizia.

Consigli generali:

• Conservare sempre le fatture e ricevute di acquisto, ristrutturazioni e spese.
• Richiedere consulenza fiscale professionale adatta al proprio profilo.
• Rispettare rigorosamente i termini ufficiali per evitare sanzioni.
• Se risiedi all'estero, ricorda che dovrai richiedere il NIE e che la tassazione sarà in Spagna.

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