Castellano
Català
English
Francais
Italiano
русскийУзнайте весь процесс покупки недвижимости в Каталонии с уверенностью. Мы объясним необходимую документацию, налоги, сопутствующие расходы и каждый шаг операции, чтобы вы могли инвестировать с полной спокойствием.
Каталония является одним из самых привлекательных направлений в Европе для международных покупателей. Барселона, Коста-Брава, Маресме, Ситжес, Эмпорда или каталонские Пиренеи предлагают сочетание, высоко ценимое европейскими и внеевропейскими клиентами: качество жизни, средиземноморский климат, международная доступность, первоклассные медицинские и образовательные услуги, гастрономия, культура, юридическая безопасность и разнообразный рынок недвижимости.
Для многих иностранных покупателей приобретение недвижимости в Каталонии — это не просто сделка с недвижимостью. Это может быть начало нового этапа: второе жилье для наслаждения в течение года, инвестиция в капитал, будущая пенсия в Испании или семейный или профессиональный переезд.
Тем не менее, покупка недвижимости в Каталонии подразумевает ряд юридических, налоговых, банковских и административных шагов, которые следует знать перед принятием решения. Предварительное планирование помогает избежать ошибок, неожиданных затрат и задержек в сделке.
Этот гид объясняет, практическим образом, что должен учитывать иностранный покупатель перед покупкой недвижимости в Каталонии, какую документацию обычно необходимо подготовить, какие налоги следует предусмотреть и какова будет ориентировочная оценка затрат на недвижимость стоимостью 1.000.000 €.
Важное примечание
Этот гид носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Налоги, применяемые ставки и обязательства могут изменяться, и каждый покупатель должен проанализировать свою конкретную ситуацию с квалифицированным юридическим и налоговым консультантом.
Это основные этапы покупки жилья в Каталонии для иностранных покупателей.
Не все международные покупатели находятся в одинаковом положении. Перед началом поиска жилья важно определить профиль покупателя, так как это может повлиять на финансирование, налогообложение, документацию и последующее планирование.
Это человек с гражданством страны Европейского Союза, который покупает жилье в Каталонии, но сохраняет свое налоговое резидентство за пределами Испании.
Он может свободно купить недвижимость, но должен получить NIE и выполнить налоговые обязательства, которые соответствуют статусу не резидента. Если жилье не сдается в аренду, оно может подлежать налогообложению на недвижимость. Если оно сдается, необходимо задекларировать доходы, полученные в Испании.
Это человек из-за пределов Европейского Союза, который хочет купить жилье в Каталонии. Он также может приобрести недвижимость в Испании, но должен уделить особое внимание документации, источнику средств, международным переводам, визам, разрешениям на проживание и планированию активов.
С апреля 2025 года покупка жилья больше не дает автоматического права на получение резидентства в Испании через старую Золотую визу на недвижимость, поэтому клиенты из-за пределов ЕС должны изучить другие варианты получения резидентства, если они хотят переехать в страну.
В этом случае покупка жилья может быть частью проекта личного, семейного или профессионального переезда. Здесь важно различать легальное резидентство и налоговое резидентство.
Человек может иметь разрешение на проживание в Испании, но его налоговое резидентство будет зависеть от таких критериев, как количество дней пребывания, центр экономических или семейных интересов и применимые соглашения об избежании двойного налогообложения.
Этот профиль должен особенно внимательно проанализировать свое глобальное налогообложение, активы, иностранные доходы, корпоративные структуры, наследства и информационные обязательства.
Это один из самых распространенных профилей. Он покупает жилье для отдыха или временного проживания, сохраняя основное место жительства в другой стране.
Он должен предусмотреть не только налоги на покупку, но и ежегодные расходы на обслуживание, коммунальные услуги, IBI, страховки, поставки, возможные налоги для не резидентов и обязательства, если решит сдавать жилье в аренду на часть года.
Покупка жилья в Каталонии — это безопасный процесс, если следовать правильным шагам и тщательно проверять документацию. Это рекомендуемая дорожная карта.
Первый шаг — определить реальный бюджет покупки. Необходимо учитывать не только цену жилья, но и налоги, нотариальные расходы, регистрацию, юридические консультации, возможные ремонты, мебель, финансирование и последующие расходы.
В качестве общей ориентации, при покупке жилья в Каталонии иностранный покупатель должен предусмотреть примерно от 12 % до 15 % дополнительно к цене покупки, в зависимости от того, является ли жилье новым или вторичным, есть ли ипотека и от сложности операции.
Также важно определить район: город Барселона, высокая зона, Эшампле, Сьюдат Велла, Диагональ Мар, Педральбес, Саррия, Коста Брава, Маресме, Ситжес, Жирона, Таррагона или внутренние районы. Каждая область имеет свои динамики цен, ликвидности, градостроительные нормы и профиль использования.
Перед выбором недвижимости стоит определить цель:
Это решение может повлиять на налогообложение, финансирование, разрешения, туристическую аренду, наследственное планирование и последующие обязательства.
Номер идентификации иностранца необходим для покупки жилья в Испании. Он нужен для подписания у нотариуса, уплаты налогов, открытия банковского счета, заключения контрактов на услуги и выполнения административных процедур.
Его можно запросить из Испании или через соответствующее испанское консульство в стране проживания покупателя. В операциях с ограниченными сроками рекомендуется начинать эту процедуру как можно скорее.
Это не всегда обязательно, но обычно рекомендуется. Испанский банковский счет облегчает уплату налогов, счетов, коммунальных услуг, взносов в сообщество собственников, страховок и последующих расходов.
Испанские банки применяют контроль соблюдения норм и предотвращения отмывания денег, поэтому они потребуют документы о личности, профессиональной деятельности, налоговом резидентстве и источнике средств.
Если покупателю нужна ипотека, стоит изучить финансирование перед подписанием контракта о задатке. Покупатели, не являющиеся резидентами, могут получить финансирование в Испании, хотя условия обычно более консервативные, чем для резидентов.
Банк может запросить:
Если покупка осуществляется за наличные, также необходимо будет подтвердить законное происхождение средств.
После определения бюджета, района и цели покупки начинается поиск недвижимости. Для международных покупателей особенно важно иметь агентство недвижимости, которое может отфильтровать возможности, объяснить местный контекст и выявить возможные риски.
Выбор не должен основываться только на эстетике жилья. Также стоит анализировать ориентацию, состояние здания, расходы на сообщество, разрешение на работы, градостроительные нормы, доступность, энергоэффективность, потенциал переоценки и будущую ликвидность.
Юридическая проверка должна подтвердить, среди прочего:
Перед подписанием задатка ATIPIKA проверяет необходимую документацию, чтобы убедиться, что все правильно подготовлено и операция может быть проведена согласно плану:
В Каталонии обычно подписывают контракт о задатке для обеспечения операции. Этот контракт обычно включает:
Покупатель не должен подписывать задаток без предварительной юридической проверки. После подписания он может потерять переданную сумму, если решит не покупать, если только не были договорены конкретные условия.
Купля-продажа оформляется путем публичной записи у нотариуса. В этот момент оплачивается оставшаяся сумма и передается владение жильем, если не предусмотрено иное.
Нотариус проверяет личность сторон, право собственности, способ оплаты, обязательную документацию и формальную законность операции.
После подписания покупатель должен уплатить соответствующие налоги.
При покупке вторичного жилья обычно уплачивается ITP. При покупке нового жилья обычно уплачивается IVA и AJD. Налоговая служба Каталонии указывает, что передача облагается налогом TPO, когда не нужно уплачивать IVA, и налогом AJD, когда операция облагается IVA и оформляется в публичной записи.
После подписания акта и уплаты налогов купля-продажа регистрируется в Реестре собственности. Эта регистрация юридически защищает покупателя от третьих лиц.
После покупки необходимо управлять:
Для покупателей, не являющихся резидентами, рекомендуется с самого начала организовать управление жильем:
Если покупатель планирует проживать в Каталонии, ему следует проверить:
Прежде чем формализовать сделку купли-продажи недвижимости, важно иметь всю необходимую документацию для обеспечения безопасной и быстрой операции.
Действительный документ, удостоверяющий личность.
Документация, подтверждающая источник средств, предназначенных для покупки.
В случае финансирования, информация о ипотеке и финансовых возможностях.
Для международных покупателей могут потребоваться дополнительные документы.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Позволяет проверить право собственности и возможные обременения на имущество.
Обязательный документ для коммерциализации недвижимости.
Подтверждение уплаты IBI и другие документы, связанные с недвижимостью.
При наличии, информация о взносах, возможных дополнительных сборах и состоянии сообщества.
Следующие оценки являются ориентировочными. Суммы могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации, типа недвижимости, покупателя, финансирования и действующего законодательства.
Цена продажи
1.000.000 €
ITP Каталония
Прогрессивная шкала: 10 %, 11 %, 12 %
105.000 €
Нотариус
Ориентировочная оценка
1.500 €
Регистрация недвижимости
Ориентировочная оценка
1.200 €
Агентство
Если применимо
700 €
Юридические услуги
0,5 % - 1 % примерно.
5.000 € - 10.000 €
Оценка / банковские расходы
Если есть ипотека
500 € - 1.500 €
Общая сумма предполагаемых расходов и налогов
113.900 € - 119.900 € примерно.
Общая предполагаемая стоимость приобретения
1.113.900 € - 1.119.900 €
Цена продажи
1.000.000 €
НДС
10 % общий
100.000 €
AJD Каталония
1,5 % общий для операции, подлежащей налогообложению и не освобожденной от НДС
15.000 €
Нотариус
Ориентировочная оценка
1.500 €
Регистрация недвижимости
Ориентировочная оценка
1.200 €
Агентство
Если применимо
700 €
Юридические услуги
0,5 % - 1 % примерно.
5.000 € - 10.000 €
Оценка / банковские расходы
Если есть ипотека
500 € - 1.500 €
Общая сумма предполагаемых расходов и налогов
123.900 € - 129.900 € примерно.
Общая предполагаемая стоимость приобретения
1.123.900 € - 1.129.900 €
Тип налогов и расходов варьируется в зависимости от типа жилья, финансирования и характеристик сделки.
* Ориентировочные ставки. Могут варьироваться в зависимости от характеристик сделки и действующего законодательства.
Покупка недвижимости не является завершением процесса. Владельцу необходимо предусмотреть ряд обязательств и регулярных расходов.
Собственность
Налог на недвижимость — это муниципальный налог, который уплачивается ежегодно. Его сумма зависит от кадастровой стоимости недвижимости и ставки, утвержденной соответствующим муниципалитетом.
Некоторые муниципалитеты применяют дополнительные сборы, такие как сбор за утилизацию отходов. Его сумма зависит от местоположения и типа недвижимости.
Нерезидент
Если владелец не является налоговым резидентом Испании, он может иметь обязательства по Налогу на доход нерезидентов.
Агентство по налогам и сборам (AEAT) различает для нерезидентов-владельцев недвижимости доходы от аренды, прирост капитала и предполагаемый доход, когда недвижимость находится в распоряжении владельца.
Если жилье сдается в аренду, нерезидент-владелец должен задекларировать доход, полученный в Испании. Налогообложение будет зависеть, среди прочего, от того, проживает ли владелец в Европейском Союзе, в Европейском экономическом пространстве или в третьей стране, и может ли он вычесть определенные расходы.
Также необходимо проверить применимые градостроительные и административные нормы в зависимости от типа аренды: жилой, временной, туристической или сезонной.
Нерезиденты могут подлежать Налогу на имущество за имущество и права, находящиеся в Испании, в зависимости от стоимости, применимого законодательства и соглашений об избежании двойного налогообложения. AEAT имеет специальный раздел для налогообложения нерезидентов по этому налогу.
При высоких состояниях также стоит проверить возможное влияние Временного налога на солидарность для крупных состояний, если он применим.
Это специальный налоговый режим, который позволяет иностранным специалистам, переезжающим в Испанию по рабочим причинам, платить фиксированную ставку подоходного налога в размере 24% до 600.000 евро годового дохода.
Его основное преимущество заключается в том, что получатель облагается налогом как нерезидент, оставаясь освобожденным от уплаты налогов в Испании на доходы или прибыли, полученные за границей (за исключением заработной платы).
Налоговый резидент
Если покупатель переезжает в Каталонию и становится налоговым резидентом в Испании, его ситуация значительно меняется. Он может подлежать налогообложению в Испании по своему мировому доходу и глобальному имуществу, без ущерба для соглашений об избежании двойного налогообложения.
Перед переездом целесообразно провести международное налоговое планирование.
Покупатели из стран, не входящих в ЕС, должны обратить внимание на некоторые дополнительные аспекты.
Покупка недвижимости в Испании автоматически не дает права на легальное проживание. После отмены Золотой визы для инвесторов клиенты из стран, не входящих в ЕС, желающие проживать в Испании, должны изучить другие альтернативы.
В сделках с высокой стоимостью целесообразно проанализировать, следует ли покупку осуществлять от своего имени, через компанию или с помощью другой структуры активов.
Адвокат покупателя должен быть независим от продавца и рассматривать сделку с точки зрения покупателя. Также рекомендуется иметь налоговые консультации с международным опытом.
Переводы из-за пределов Испании должны планироваться заранее. Банки и нотариусы могут запросить информацию о происхождении средств, профессиональной деятельности, структуре активов, налоговых декларациях и банковской документации.
Финансовые учреждения обязаны применять меры по предотвращению отмывания денег. У международных покупателей эти меры могут требовать дополнительной документации и более длительных сроков.
Одна из самых распространенных ошибок — это расчет бюджета только по цене недвижимости. В случае недвижимости стоимостью 1.000.000 € налоги и расходы могут легко превысить 110.000 €.
Наличие недвижимости в Испании не делает покупателя автоматически налоговым резидентом. Точно так же наличие разрешения на проживание не всегда подразумевает одинаковое налоговое обращение. Это вопрос, который необходимо рассматривать индивидуально.
Международные переводы должны быть правильно спланированы, чтобы избежать блокировок в банках, задержек или срочных запросов на документацию.
Покупка недвижимости в Каталонии для иностранца является вполне осуществимой операцией, но требует планирования. Ключевым моментом является предвосхищение каждого шага: документация, налогообложение, финансирование, юридическая проверка, происхождение средств, нотариальное подписание и последующее управление.
В премиум-операциях, где стоимость недвижимости может достигать или превышать миллион евро, мелкие детали имеют значительное влияние. Неполная юридическая проверка, плохое налоговое планирование или поспешное подписание предварительного договора могут привести к затратам, задержкам или ненужным рискам.
Поэтому наличие агентства недвижимости, специализирующегося на международных покупателях, наряду с опытными юристами и налоговыми консультантами, позволяет принимать обоснованные решения и осуществлять покупки с большей уверенностью.
Если вы рассматриваете возможность покупки жилья в Барселоне, на Южном побережье, в Маресме или в внутренних районах, или в любом другом месте Каталонии, наша команда может сопровождать вас на каждом этапе процесса: от выбора недвижимости до координации с адвокатами, налоговыми консультантами, нотариусами, банками и послепродажными услугами.
Международная покупка требует доверия, конфиденциальности и местных знаний. Мы помогаем вам принимать уверенные решения, с ясным пониманием каждого шага и всех связанных с ним затрат.
Свяжитесь с нашей командой, чтобы получить персонализированную консультацию и найти недвижимость, которая лучше всего соответствует вашему жизненному проекту или инвестициям в Каталонии.
Связаться с AtipikaОткройте для себя наш выбор недвижимости в Барселоне и других районах Каталонии.