Guía práctica sobre la nueva ley del alquiler en Cataluña

El pasado 23 de septiembre entró en vigor la Ley 11/2020 del 18 de septiembre sobre medidas urgentes en materia de contención del alquiler, que regula las rentas de los contratos de vivienda que sean residencia permanente del arrendatario y que estén situadas en un área declarada con mercado de vivienda tenso. Esta última competencia mencionada corresponde a la Generalitat y, en Barcelona, al Ayuntamiento, al Área Metropolitana y al Consejo Metropolitano. Esta nueva ley para regular el mercado del alquiler ha generado mucha controversia, así que en este post trataremos de clarificar brevemente qué significado tiene y cómo afecta a propietarios e inquilinos. Una de las condiciones sine qua non de esta ley es que la vivienda se encuentre en un área con mercado de vivienda tenso. Para determinar esta situación se presta atención a tres factores principales: si el alquiler ha tenido un crecimiento superior a la media de la comunidad, si la media del coste de la renta supera el 30% de los ingresos habituales del inquilino y si los precios han subido en cinco años más que el IPC de Cataluña. Una vez concretados esos puntos, se calcula el precio por m² de la vivienda, que debe estar dentro de unos parámetros fijados en el índice de referencia de precios de alquiler. Este índice es un marco de referencia, determinado por la ‘Agència de l’Habitatge de Catalunya’ que, tomando en cuenta los datos del ‘Institut Català del Sòl’, establece un valor por metro cuadrado en una zona determinada. Con la nueva ley, los precios deben ajustarse al valor que marca el índice, sin superar el precio (€/m²) marcado. Para poder entender qué viviendas deben ajustarse a esta regulación, cuáles son las excepciones y cómo afecta en general esta ley, hemos elaborado una pequeña guía práctica que responderá a las siguientes preguntas: ¿Cómo saber cuándo se aplica esta regulación? ¿Cuál es la renta máxima que se puede establecer? Como propietario, ¿puedo aumentar la renta por encima de los límites establecidos? ¿Qué gastos se pueden repercutir al inquilino? ¿Y la obra nueva o las viviendas reformadas íntegramente?

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1) ¿Cómo saber a qué se aplica esta regulación? SE APLICA EN: - Contratos de arrendamiento habituales - Contratos nuevos - Modificaciones de contratos firmados a partir de 1995 - Municipios dentro del área tensa de mercado de vivienda NO SE APLICA EN: - Contratos que se encuentren sometidos a una regulación específica de regulación de rentas (protección oficial, alquiler social, asistenciales, etc.) - Contratos que estén en vigor - Viviendas de obra nueva o sometidas a una gran rehabilitación - Contratos de carácter temporal - Municipios fuera del área tensa de mercado de vivienda - El caso de que se cumpla todo lo siguiente: la vivienda se ha alquilado en los últimos 5 años, la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC, y el arrendatario tiene unos ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC 2) ¿Cuál es la renta máxima que se puede establecer? La renta habrá de ser más baja de aquello indicado en el índice de referencia y también inferior a la renta pactada en el último contrato de arrendamiento, si el inmueble estuvo alquilado entre septiembre de 2015 y de 2020. 3) Como propietario, ¿puedo aumentar la renta por encima de los límites establecidos? En el caso que la vivienda reúna, como mínimo, tres de las características siguientes, se podrá aumentar el precio de la renta obtenida en el índice hasta un 5%. - Ascensor - Aparcamiento - Mobiliario - Calefacción/Refrigeración - Zonas comunitarias - Servicios de portería/conserjería en el edificio - Vistas especiales 4) ¿Qué gastos se pueden repercutir al inquilino? Es importante mencionar que, además de la renda, se le pueden repercutir al arrendatario gastos generales y servicios individuales de la finca. Para ello, es necesario, detallarlo en el contrato, y, cada mes de enero, realizar una liquidación, y justificar al inquilino los importes de esos gastos. En el caso de que se le haya hecho pagar un importe de más al arrendatario, se deberá devolver la diferencia. Entre los gastos que se le pueden cargar al arrendatario podemos encontrar los siguientes: - IBI - Gastos comunitarios ordinarios - Recogida de basuras - Servicio de portería o conserjería 5) ¿Y la obra nueva o las viviendas reformadas? En estos casos, el régimen no se aplicará a la vivienda. Se considerará vivienda de nueva construcción cuando el contrato se formalice hasta un máximo de cinco años posteriores a la licencia de final de obra. Por otro lado, se considerará gran rehabilitación cuando se posea un proyecto de obra, cuando la licencia del ayuntamiento marque “gran rehabilitación”, y cuando exista un certificado de final de obra. Como señalábamos antes, esta ley ha generado mucha controversia entre las agencias inmobiliarias, los propietarios y los arrendatarios. Establecer una regulación ficticia en los alquileres tiene una serie de consecuencias positivas, pero también negativas: PROS - El resultado es un mercado más controlado y cierta coherencia en el precio del producto en alquiler - La dinamización del mercado de alquiler - Más equilibrio entre la oferta y la demanda - La regulación mejora la calidad de vida de los arrendatarios CONTRAS - Que mengue la estabilidad y, como resultado, se derive parte de ese producto a la venta - Que las hipotecas asumidas por los inversores o propietarios no se cubran con el alquiler y vean afectada su economía - Una posible economía sumergida y no reglada - Una falta de correspondencia del índice con la realidad del mercado - Falta de valoración de productos singulares - Prácticamente se ignoran las plazas de aparcamiento y las terrazas, que no se consideran unidades independientes ni aportan un valor adicional al conjunto útil

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