Castellano
Català
English
Francais
Italiano
русскийDescobreixi tot el procés per comprar un habitatge a Catalunya amb seguretat. Li expliquem la documentació necessària, els impostos, les despeses associades i cada pas de l'operació perquè pugui invertir amb total tranquil·litat.
Catalunya és un dels destins més atractius d'Europa per a compradors internacionals. Barcelona, la Costa Brava, el Maresme, Sitges, l'Empordà o el Pirineu català ofereixen una combinació molt valorada pels clients europeus i extracomunitaris: qualitat de vida, clima mediterrani, connectivitat internacional, serveis sanitaris i educatius de primer nivell, gastronomia, cultura, seguretat jurídica i un mercat immobiliari divers.
Per a molts compradors estrangers, adquirir un habitatge a Catalunya no és solament una operació immobiliària. Pot ser l'inici d'una nova etapa: una segona residència per gaudir durant l'any, una inversió patrimonial, una futura jubilació a Espanya o un trasllat familiar o professional.
No obstant això, comprar una propietat a Catalunya implica una sèrie de passos legals, fiscals, bancaris i administratius que convé conèixer abans de tomar una decisió. La planificació prèvia evita errors, costos inesperats i retards en l'operació.
Aquesta guia explica, de manera pràctica, què ha de tenir en compte un comprador estranger abans de comprar un habitatge a Catalunya, quina documentació sol necessitar, quins impostos ha de preveure i com seria una estimació orientativa de costos per a una propietat de 1.000.000 €.
Nota important
Aquesta guia té caràcter informatiu i no constitueix assessorament legal, fiscal ni financer. Els impostos, tipus aplicables i obligacions poden canviar, i cada comprador ha d'analitzar la seva situació concreta amb un assessor legal i fiscal especialitzat.
Aquestes són les principals etapes per comprar un habitatge a Catalunya sent comprador estranger.
No tots els compradors internacionals es troben en la mateixa situació. Abans d'iniciar la cerca d'habitatge, és important identificar el perfil del comprador, ja que pot afectar el finançament, la fiscalitat, la documentació i la planificació posterior.
És una persona amb nacionalitat d'un país de la Unió Europea que compra un habitatge a Catalunya, però manté la seva residència fiscal fora d'Espanya.
Pot comprar lliurement una propietat, però haurà d'obtenir un NIE i complir amb les obligacions fiscals que corresponguin com a no resident. Si l'habitatge no es lloga, pot estar subjecte a imputació de renda immobiliària. Si es lloga, haurà de declarar els rendiments obtinguts a Espanya.
És una persona de fora de la Unió Europea que desitja comprar un habitatge a Catalunya. També pot adquirir propietat a Espanya, però haurà de prestar especial atenció a la documentació, origen de fons, transferències internacionals, visats, permisos de residència i planificació patrimonial.
Des d'abril de 2025, la compra d'un habitatge ja no permet obtenir automàticament residència a Espanya a través de l'antiga Golden Visa immobiliària, per la qual cosa els clients extracomunitaris han d'estudiar altres vies de residència si desitgen traslladar-se al país.
En aquest cas, la compra d'habitatge pot formar part d'un projecte de trasllat personal, familiar o professional. Aquí és essencial distingir entre residència legal i residència fiscal.
Una persona pot tenir permís per residir a Espanya, però la seva residència fiscal dependrà de criteris com el nombre de dies de permanència, el centre d'interessos econòmics o familiars i els convenis de doble imposició aplicables.
Aquest perfil ha d'analitzar amb especial cura la seva tributació global, patrimoni, rendes estrangeres, estructures societàries, successions i obligacions informatives.
És un dels perfils més habituals. Compra un habitatge per a ús vacacional o estades temporals, mantenint la seva residència principal en un altre país.
Ha de preveure no només els impostos de compra, sinó també els costos anuals de manteniment, comunitat, IBI, assegurances, subministraments, possibles impostos de no residents i obligacions si decideix llogar l'habitatge durant part de l'any.
Comprar un habitatge a Catalunya és un procés segur si es segueixen els passos adequats i es revisa correctament la documentació. Aquesta és la fulla de ruta recomanada.
El primer pas és determinar el pressupost real de compra. No s'ha de calcular solo el preu de l'habitatge, sinó també els impostos, despeses notarials, registre, assessorament legal, possibles reformes, mobiliari, finançament i costos posteriors.
Com a orientació general, en una compra d'habitatge a Catalunya, un comprador estranger hauria de preveure aproximadament entre un 12 % i un 15 % addicional sobre el preu de compra, depenent de si l'habitatge és nou o de segona mà, si hi ha hipoteca i de la complexitat de l'operació.
També és important definir la zona: Barcelona ciutat, zona alta, Eixample, Ciutat Vella, Diagonal Mar, Pedralbes, Sarrià, Costa Brava, Maresme, Sitges, Girona, Tarragona o zones d'interior. Cada àrea té dinàmiques de preu, liquiditat, normativa urbanística i perfil d'ús diferents.
Aquesta decisió pot afectar a la fiscalitat, finançament, permisos, lloguer turístic, planificació successòria i obligacions posteriors.
El Número d'Identitat d'Estranger és imprescindible per comprar un habitatge a Espanya. Es necessita per signar davant notari, pagar impostos, obrir compte bancària, contractar subministraments i realitzar gestions administratives.
Pot sol·licitar-se des d'Espanya o a través del consolat espanyol corresponent al país de residència del comprador. En operacions amb terminis ajustats, convé iniciar aquest tràmit el més aviat possible.
No sempre és obligatori, però sol ser recomanable. Una compte bancària espanyola facilita el pagament d'impostos, rebuts, subministraments, comunitat de propietaris, assegurances i despeses posteriors.
Els bancs espanyols apliquen controls de compliance i prevenció de blanqueig de capitals, per la qual cosa sol·licitaran documentació sobre identitat, activitat professional, residència fiscal i origen de fons.
Si el comprador necessita hipoteca, convé estudiar la finançament abans de signar un contracte d'arras. Els compradors no residents poden obtenir finançament a Espanya, tot i que les condicions solen ser més conservadores que per a residents.
El banc pot sol·licitar:
Si la compra es realitza al comptat, també serà necessari justificar l'origen lícit dels fons.
Un cop definit el pressupost, la zona i la finalitat de la compra, comença la cerca de la propietat. En compradors internacionals, és especialment important comptar amb una immobiliària que pugui filtrar oportunitats, explicar el context local i detectar possibles riscos.
La selecció no s'ha de basar només en l'estètica de l'habitatge. També convé analitzar orientació, estat de l'edifici, despeses de comunitat, llicència d'obres, normativa urbanística, accessibilitat, eficiència energètica, potencial de revalorització i liquiditat futura.
La due diligence ha de confirmar, entre altres aspectes:
Abans de signar arras, ATIPIKA revisa la documentació necessària per comprovar que tot estigui correctament preparat i l'operació pugui desenvolupar-se segons ho previst:
En Catalunya és habitual signar un contracte d'arras per assegurar l'operació. Aquest contracte sol incloure:
El comprador no hauria de signar arras sense revisió legal prèvia. Un cop signat, pot perdre l'import entregat si decideix no comprar, llevat que s'hagin pactat condicions específiques.
La compravenda es formalitza mitjançant escriptura pública davant notari. En aquest moment es paga el preu pendent i es lliura la possessió de l'habitatge, excepte pacte en contrari.
El notari verifica la identitat de les parts, la titularitat, la forma de pagament, la documentació obligatòria i la legalitat formal de l'operació.
Després de la signatura, el comprador ha de liquidar els impostos corresponents.
En un habitatge de segona mà, generalment es paga ITP. En un habitatge nou, normalment es paga IVA i AJD. L'Agència Tributària de Catalunya indica que la transmissió tributa per TPO quan no s'ha de pagar IVA i per AJD quan l'operació tributa per IVA i es formalitza en escriptura pública.
Un cop signada l'escriptura i liquidats els impostos, la compravenda es inscriu al Registre de la Propietat. Aquesta inscripció protegeix jurídicament al comprador davant de tercers.
Després de la compra, s'han de gestionar:
Per a compradors no residents, és recomanable organitzar des del principi la gestió de l'habitatge:
Si el comprador planeja residir a Catalunya, ha de revisar:
Abans de formalitzar una compravenda immobiliària, és important disposar de tota la documentació necessària per garantir una operació segura i àgil.
Document d'identificació en vigor.
Documentació que acrediti l'origen dels fons destinats a la compra.
En cas de finançament, informació relativa a la hipoteca i capacitat financera.
En compradors internacionals poden requerir-se documents addicionals.
Document que acredita la titularitat de l'immoble.
Permet comprovar la titularitat i les possibles càrregues de la propietat.
Document obligatori per a la comercialització de l'immoble.
Justificant de l'IBI i altres documents relacionats amb la propietat.
En el seu cas, informació sobre quotes, possibles derrames i situació de la comunitat.
Les següents estimacions són orientatives. Els imports poden variar segons la situació concreta, el tipus d'immoble, el comprador, la finançament i la normativa vigent.
Preu de compravenda
1.000.000 €
ITP Catalunya
Escala progressiva: 10 %, 11 %, 12 %
105.000 €
Notaria
Estimació orientativa
1.500 €
Registre de la Propietat
Estimació orientativa
1.200 €
Gestoria
Si escau
700 €
Honoraris legals
0,5 % - 1 % aprox.
5.000 € - 10.000 €
Taxació / costos bancaris
Si hi ha hipoteca
500 € - 1.500 €
Total despeses i impostos estimats
113.900 € - 119.900 € aprox.
Cost total estimat d'adquisició
1.113.900 € - 1.119.900 €
Preu de compravenda
1.000.000 €
IVA
10 % general
100.000 €
AJD Catalunya
1,5 % general per operació subjecta i no exempta d'IVA
15.000 €
Notaria
Estimació orientativa
1.500 €
Registre de la Propietat
Estimació orientativa
1.200 €
Gestoria
Si escau
700 €
Honoraris legals
0,5 % - 1 % aprox.
5.000 € - 10.000 €
Taxació / costos bancaris
Si hi ha hipoteca
500 € - 1.500 €
Total despeses i impostos estimats
123.900 € - 129.900 € aprox.
Cost total estimat d'adquisició
1.123.900 € - 1.129.900 €
El tipus d'impostos i despeses varia segons el tipus d'habitatge, la financiació i les característiques de l'operació.
* Tipus orientatius. Poden variar en funció de les característiques de l'operació i de la normativa vigent.
Comprar el habitatge no és el final del procés. El propietari haurà de preveure una sèrie d'obligacions i costos recurrents.
Propietat
El Impost sobre béns immobles és un tribut municipal que es paga anualment. La seva quantia depèn del valor catastral de la propietat i del tipus aprovat pel municipi corresponent.
Alguns municipis apliquen taxes addicionals, com la taxa de residus o brossa. La seva quantia depèn de la localitat i del tipus d'immoble.
No resident
Si el propietari no és resident fiscal a Espanya, pot tenir obligacions pel Impost sobre la Renda de No Residents.
La AEAT distingeix, per a no residents propietaris d'immobles, entre rendiments per lloguer, guanys patrimonials i renda imputada quan l'immoble està a disposició del propietari.
Si l'habitatge es lloga, el propietari no resident haurà de declarar els rendiments obtinguts a Espanya. La tributació dependrà, entre altres factors, de si el propietari resideix a la Unió Europea, a l'Espai Econòmic Europeu o en un tercer país, i de si pot deduir determinats costos.
També s'han de revisar les normes urbanístiques i administratives aplicables al tipus de lloguer: residencial, temporal, turístic o de temporada.
Els no residents poden estar subjectes al Impost sobre el Patrimoni pels béns i drets situats a Espanya, segons valor, normativa aplicable i convenis de doble imposició. La AEAT disposa d'un apartat específic per a la tributació de no residents en aquest impost.
En patrimonis elevats, també convé revisar el possible impacte de l'Impost Temporal de Solidaritat de les Grans Fortunes, si resulta aplicable.
És un règim fiscal especial que permet als professionals estrangers que es traslladen a Espanya per motius laborals pagar un tipus fix d'IRPF del 24% fins als 600.000 euros anuals de sou.
El seu principal atractiu és que el beneficiari tributa com a no resident, quedant exempt de pagar impostos a Espanya per les rendes o guanys que obtingui a l'estranger (excepte els salaris).
Resident fiscal
Si el comprador es trasllada a Catalunya i passa a ser resident fiscal a Espanya, la seva situació canvia de manera significativa. Pot quedar subjecte a tributació a Espanya per la seva renda mundial i pel seu patrimoni global, sense perjudici dels convenis per evitar la doble imposició.
Abans del trasllat, convé realitzar una planificació fiscal internacional.
Els compradors extracomunitaris han de prestar atenció a alguns aspectes addicionals.
Comprar un habitatge a Espanya no equival automàticament a obtenir residència legal. Després de l'eliminació de la Golden Visa immobiliària, els clients extracomunitaris que desitgin residir a Espanya han d'estudiar altres alternatives.
En operacions d'alt valor, convé analitzar si la compra s'ha de realitzar a títol personal, a través d'una societat o mitjançant una altra estructura patrimonial.
L'advocat del comprador ha de ser independent del venedor i revisar l'operació des de la perspectiva del comprador. També és recomanable comptar amb assessorament fiscal amb experiència internacional.
Les transferències des de fora d'Espanya han de planificar-se amb temps. Els bancs i notaris poden sol·licitar informació sobre l'origen de fons, activitat professional, estructura patrimonial, declaracions fiscals i documentació bancària.
Les entitats financeres estan obligades a aplicar controls de prevenció de blanqueig de capitals. En compradors internacionals aquests controls poden requerir documentació addicional i terminis més llargs.
Un dels errors més comuns és calcular el pressupost només amb el preu de la propietat. En una propietat de 1.000.000 €, els impostos i despeses poden superar fàcilment els 110.000 €.
Tenir una propietat a Espanya no converteix automàticament el comprador en resident fiscal. De la mateixa manera, tenir permís de residència no sempre implica el mateix tractament fiscal. És una qüestió que s'ha d'analitzar cas per cas.
Les transferències internacionals s'han de planificar correctament per evitar bloquejos bancaris, retards o sol·licituds urgents de documentació.
Comprar un habitatge a Catalunya sent estranger és una operació perfectament viable, però requereix planificació. La clau està en anticipar cada pas: documentació, fiscalitat, finançament, revisió legal, origen de fons, signatura notarial i gestió posterior.
En operacions premium, on el valor de l'habitatge pot assolir o superar el milió d'euros, els petits detalls tenen un impacte rellevant. Una due diligence incompleta, una mala planificació fiscal o una signatura d'arras precipitada poden generar costos, retards o riscos innecessaris.
Per això, comptar amb una immobiliària especialitzada en compradors internacionals, juntament amb advocats i assessors fiscals experts, permet prendre decisions informades i comprar amb més seguretat.
Si està valorant comprar un habitatge a Barcelona, la Costa Sud, el Maresme o zones d'interior o qualsevol altra zona de Catalunya, el nostre equip pot acompanyar-lo en tot el procés: des de la selecció de la propietat fins a la coordinació amb advocats, assessors fiscals, notaria, bancs i serveis posteriors a la compra.
Una compra internacional requereix confiança, discreció i coneixement local. Li ajudem a prendre decisions segures, amb una visió clara de cada pas i de tots els costos associats.
Contacti amb el nostre equip per rebre assessorament personalitzat i trobar la propietat que millor s'adapti al seu projecte de vida o inversió a Catalunya.
Contactar amb AtipikaDescobreixi la nostra selecció de propietats a Barcelona i altres zones de Catalunya.