Guia pràctica sobre la nova llei del lloguer a Catalunya

El passat 23 de setembre va entrar en vigor la Llei 11/2020 del 18 de setembre sobre mesures urgents en matèria de contenció de lloguers, que regula les rendes dels contractes d''habitatge que siguin residència permanent de l''arrendatari i que estiguin situades en una àrea declarada amb mercat d''habitatge tens. Aquesta última competència esmentada correspon a la Generalitat i, a Barcelona, a l''Ajuntament, a l''Àrea Metropolitana i al Consell Metropolità. Aquesta nova llei per a regular el mercat del lloguer ha generat molta controvèrsia, així que en aquest post tractarem d''aclarir breument quin significat té i com afecta a propietaris i llogaters. Una de les condicions sine qua non d''aquesta llei és que l''habitatge es trobi en una àrea amb mercat d''habitatge tens. Per a determinar aquesta situació es contemplen tres factors principals: si el lloguer ha tingut un creixement superior a la mitjana de la comunitat, si la mitjana del cost de la renda supera el 30% dels ingressos habituals de l''inquilí i si els preus han pujat en cinc anys més que l''IPC de Catalunya. Una vegada concretats aquests punts, es calcula el preu per m² de l''habitatge, que ha d''estar dins d''uns paràmetres fixats dins l''índex de referència de preus de lloguer. Aquest índex és un marc de referència, determinat per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya que, tenint en compte les dades de l’Institut Català del Sòl, estableix un valor per metre quadrat en una zona determinada. Amb la nova llei, els preus han d''ajustar-se al valor que marca l''índex, sense superar el preu (€/m²) marcat. Per a poder entendre quins habitatges han d''ajustar-se a aquesta regulació, quines són les excepcions i com afecta en general aquesta llei, hem elaborat una petita guia pràctica que respondrà a les següents preguntes: Com saber quan s''aplica aquesta regulació? Quina és la renda màxima que es pot establir? Com a propietari, puc augmentar la renda per sobre dels límits establerts? Quines despeses es poden repercutir al llogater? I l''obra nova o els habitatges reformats íntegrament?

---

1) Com saber a què s''aplica aquesta regulació? S''APLICA EN: - Contractes d''arrendament habituals - Contractes nous - Modificacions de contractes signats a partir de 1995 - Municipis dins de l''àrea tensa de mercat d''habitatge NO S''APLICA EN: - Contractes que es trobin sotmesos a una regulació específica de regulació de rendes (protecció oficial, lloguer social, assistencials, etc.) - Contractes que estiguin en vigor - Habitatges d''obra nova o sotmesos a una gran rehabilitació - Contractes de caràcter temporal - Municipis fora de l''àrea tensa de mercat d''habitatge - Cas que es compleixi tot el següent: l''habitatge s''ha llogat en els últims 5 anys, la unitat de convivència de l''arrendador té uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades el IRSC, i l''arrendatari té uns ingressos iguals o inferiors a 3,5 vegades el IRSC 2) Quina és la renda màxima que es pot establir? La renda haurà de ser més baixa d''allò indicat en l''índex de referència i també inferior a la renda pactada en l''últim contracte d''arrendament, si l''immoble va estar llogat entre setembre de 2015 i de 2020. 3) Com a propietari, puc augmentar la renda per sobre dels límits establerts? En el cas que l''habitatge reuneixi, com a mínim, tres de les característiques següents, es podrà augmentar el preu de la renda obtinguda en l''índex fins a un 5%. - Ascensor - Aparcament - Mobiliari - Calefacció/Refrigeració - Zones comunitàries - Serveis de porteria/consergeria en l''edifici - Vistes especials 4) Quines despeses es poden repercutir al llogater? És important esmentar que, a més de la renda, se li poden repercutir a l''arrendatari despeses generals i serveis individuals de la finca. Per a això, és necessari, detallar-ho al contracte, i, cada mes de gener, realitzar una liquidació, i justificar a l’arrendatari els imports d''aquestes despeses. En el cas que se li hagi fet pagar un import superior a l''arrendatari, s''haurà de retornar la diferència. Entre les despeses que se li poden carregar a l''arrendatari podem trobar els següents: - IBI - Despeses comunitàries ordinàries - Recollida d''escombraries - Servei de porteria o consergeria 5) I l''obra nova o els habitatges reformats? En aquests casos, el règim no s''aplicarà a l''habitatge. Es considerarà habitatge de nova construcció quan el contracte es formalitzi fins a un màxim de cinc anys posteriors a la llicència de final d''obra. D''altra banda, es considerarà gran rehabilitació quan es posseeixi un projecte d''obra, quan la llicència de l''ajuntament marqui “gran rehabilitació”, i quan existeixi un certificat de final d''obra. Com assenyalàvem abans, aquesta llei ha generat molta controvèrsia entre les agències immobiliàries, els propietaris i els arrendataris. Establir una regulació fictícia en els lloguers té una sèrie de conseqüències positives, però també negatives: PROS - El resultat és un mercat més controlat i una certa coherència en el preu del producte en lloguer - La dinamització del mercat de lloguer - Més equilibri entre l''oferta i la demanda - La regulació millora la qualitat de vida dels arrendataris CONTRES - Que es redueixi l''estabilitat i, com a resultat, es derivi part d''aquest producte a la venda - Que les hipoteques assumides pels inversors o propietaris no es cobreixin amb el lloguer i vegin afectada la seva economia - Una possible economia submergida i no reglada - Una falta de correspondència de l''índex amb la realitat del mercat - Falta de valoració de productes singulars - Pràcticament s''ignoren les places d''aparcament i les terrasses, que no es consideren unitats independents ni aporten un valor addicional al conjunt útil

---

Per a afrontar aquesta llei i informar-lo de tot el que necessiti, ATIPIKA compta amb un departament de gestió patrimonial d''assistència tant al propietari com al llogater. El nostre departament d''administració, recolzat fonamentalment en la tecnologia, pot gestionar la comercialització, fer un seguiment, solucionar les incidències que puguin aparèixer, realitzar les liquidacions mensuals, i, en definitiva, assessorar-lo en tot el que necessiti perquè la gestió del lloguer sigui tot un èxit, per a així complir i millorar les seves expectatives. Li assegurem que disposarà de la màxima tranquil·litat confiant la seva gestió a ATIPIKA, i no renunciarà a aconseguir la màxima rendibilitat. Visiti la nostra web per a conèixer tots els nostres serveis i les propietats que oferim. ATIPIKA atén clients nacionals i internacionals, buscant l’immoble que necessita amb transparència i eficàcia. La reeixida trajectòria de la nostra companyia al mercat immobiliari ens permet posar a la seva disposició una àmplia i atractiva cartera de productes immobiliaris. No dubti a consultar la nostra web www.atipika.com.. Pot contactar amb nosaltres a través del nostre xat, remetre’ns un correu a info@atipika.com o bé trucar al nostre telèfon 93-4815032.