Guide de l'Achat Immobilier

À Atipika, nous comprenons que chaque opération immobilière est unique. C'est pourquoi nous offrons un service personnalisé et complet aussi bien pour les acheteurs que pour les propriétaires qui souhaitent vendre leur logement. Notre équipe analyse individuellement chaque propriété, en évaluant son prix, son emplacement, son état et son potentiel sur le marché, afin de garantir des transactions claires, sûres et rentables.

Services pour les acheteurs

• Gestionnaire personnel assigné
  Nous vous attribuons un conseiller spécialisé qui étudiera votre profil, vos besoins et vos préférences pour optimiser le processus de recherche et de sélection.
• Économie de temps et accès direct au produit
  Toute notre gamme est composée de biens en vente directement du propriétaire, sans intermédiaires, ce qui nous permet d'agir rapidement et en toute transparence.
• Documentation complète dès le début
  Nous disposons de toute la documentation légale et technique nécessaire pour éviter les imprévus et faciliter l'analyse de chaque bien dès la première visite.
• Mise à jour en temps réel
  Notre système de gestion interne permet de mettre à jour la disponibilité et les conditions de chaque propriété immédiatement, évitant ainsi de perdre du temps sur des produits non disponibles.

Services pour les vendeurs

• Préparation intégrale de l'opération
  Nous nous chargeons de rassembler et d'organiser toute la documentation nécessaire : titre de propriété, certificat de habitabilité, certificat énergétique, actes notariés, etc.
   Nous gérons le contrat de réservation, les arrhes et sommes présents lors de la signature notariée pour garantir que tout le processus se déroule sans incident.
• Conseil après-vente
  Nous offrons un soutien juridique et technique même après la vente, en répondant à toute question qui pourrait survenir après l'opération.
• Gestion patrimoniale complète
  Pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur investissement, nous proposons un service d'administration complet comprenant :
  
  
  • Gestion des locations (longue durée, saisonnières ou flexibles).
  • Entretien et conservation du bien immobilier.
  • Suivi des paiements et de la rentabilité.
  • Représentation légale et fiscale auprès de tiers.

Nous disposons d'un département spécialisé dans les propriétaires internationaux, avec lequel nous agissons en tant que partenaire de confiance pour gérer leur patrimoine à Barcelone et ses environs, garantissant ainsi une rentabilité élevée en toute tranquillité.

Avant de commencer l'achat d'une propriété, il est essentiel de définir le but de l'acquisition : sera-t-il votre résidence principale ou un investissement immobilier ?
 Ce point de départ conditionnera les critères à évaluer et le type de produit à sélectionner.

Si la résidence est pour un usage personnel

En plus des facteurs objectifs tels que la superficie ou l'emplacement, des éléments subjectifs influent qui dépendent de votre style de vie, de vos préférences personnelles et de vos besoins familiaux. Nous vous recommandons de prendre en compte :

• Disposition de l'espace, au-delà des mètres carrés
  Donnez la priorité à la fonctionnalité par rapport au nombre de mètres utiles. Les logements neufs ont généralement des distributions plus efficaces et moins de couloirs, même s'ils peuvent sembler plus petits en superficie.
  
  
• Type de bâtiment
  Cherchez-vous le charme d'un immeuble moderniste ou le confort d'une construction neuve ? Tenez compte de l'état du bâtiment, s'il a été rénové, s'il dispose d'un ascenseur, de parties communes ou de services supplémentaires.
  
  
• Orientation et efficacité énergétique
  Une orientation sud apporte de la lumière naturelle, mais peut augmenter la consommation énergétique en été. Analysez comment l'orientation affecte en fonction du type de construction et de l'isolation du bâtiment.
  
  
• État du logement : rénové ou à rénover
  Évaluez la qualité de la rénovation existante ou calculez le budget nécessaire si des travaux sont nécessaires. Chez Atipika, nous disposons des meilleurs professionnels en rénovation, design d'intérieur et décoration, et nous pouvons nous charger de gérer intégralement tout type de projet pour l'adapter à vos besoins.
  
  
• Stationnement ou accès aux transports
  La place de parking peut être incluse dans l'acte de vente ou achetée séparément. Dans la plupart des zones, il existe des parkings à proximité avec des options d'achat ou de location — y compris des places municipales à tarifs compétitifs et offrant de bonnes prestations.
  
  
• Facteurs personnels
  Proximité avec la famille, accès rapides au lieu de travail, proximité des écoles, installations sportives, services de santé ou commerces sont des aspects qui peuvent faire pencher la balance.

Si la résidence est pour un investissement

Ici, l'analyse sera plus stratégique et moins émotionnelle. Vous devrez prêter une attention particulière à :

• Emplacement et attrait de la zone
  Les zones en croissance, bien desservies et avec des services complets sont plus stables et offrent de meilleures perspectives.
  
  
• Plans d'urbanisme
  Soyez attentif aux futures améliorations ou développements dans la zone qui pourraient valoriser l'actif.
  
  
• Rapport entre le prix d'achat et le rendement attendu
  Un investissement optimal doit offrir, au moins, un 5 % de rendement net annuel, bien que cela dépendra du type de bien immobilier et du profil du locataire cible.
  
  
• Potentiel de location
  Analysez la demande de location dans la zone, les prix moyens, le type de locataire et la tendance du marché.

Vous avez besoin d'un conseil personnalisé ?
 Nous vous aidons à analyser toutes ces variables avec des critères techniques, commerciaux et fiscaux.
 Contactez-nous pour une consultation directe

Définir clairement votre budget d'achat maximum est une étape essentielle pour cibler la recherche et garantir une opération financièrement viable.

Acheter avec un prêt hypothécaire ?

Si vous envisagez de financer l'opération avec un prêt hypothécaire, nous vous recommandons de prendre en compte les aspects suivants :

• Taux d'endettement recommandé
  Idéalement, la mensualité du prêt hypothécaire ne doit pas dépasser 40 % de vos revenus nets mensuels.
   Pour le calculer : divisez vos revenus nets annuels par 12 et multipliez le résultat par 0,4. Cela représentera le montant mensuel maximum conseillé.
• Apport d'épargne personnelle
  Ajoutez à ce montant vos économies disponibles, qui vous permettront de financer une partie du prix et de couvrir les frais associés.
• Frais d'achat
  Vous devrez prendre en compte un coût supplémentaire d'environ 12 % de la valeur d'achat, comprenant :
  
  
  • Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) ou TVA, selon le cas.
  • Frais de notaire, d'enregistrement et de gestion.
  • Éventuelles taxes ou frais selon la communauté autonome.

Dans certains cas et en fonction de la valeur de l'évaluation, une partie de ces frais peut être intégrée dans l'hypothèque, bien que actuellement il n'est pas habituel qu'ils soient entièrement financés.

Chez Atipika, nous vous aidons à calculer ces montants avec précision et à identifier les meilleures opportunités en fonction de votre capacité financière.

À Atipika, nous offrons un service préférentiel de financement à nos clients, avec accès aux meilleures conditions hypothécaires du marché.

Nous vous conseillons de manière personnalisée en fonction de vos objectifs financiers et de votre situation personnelle, que vous soyez résident ou non-résident. Nous collaborons avec les principales banques nationales et avec des institutions financières internationales, ce qui nous permet de vous présenter des options de crédit adaptées à chaque profil et besoin.

Notre équipe vous guidera tout au long du processus pour que vous preniez des décisions éclairées et en toute sécurité juridique et économique.

Si ha visitado nuestra web y ha identificado inmuebles que le interesan, le recomendamos anotar las referencias y contactar con nuestro equipo. Le facilitaremos información detallada, resolveremos sus dudas y le ayudaremos a seleccionar la opción más adecuada.

Si se encuentra fuera de la zona o reside en el extranjero, puede enviarnos un correo electrónico directamente o desde la web. Es la vía más ágil y eficaz para iniciar el proceso.

También podemos agendar una videollamada o reunión online. Contamos con amplia experiencia en ventas a distancia y podemos acompañarle en todo el proceso de forma segura y profesional.

Una vez identifique la propiedad adecuada, le ayudaremos a formular la oferta, negociar las condiciones y cerrar la operación de forma satisfactoria para todas las partes implicadas.

Une fois l'acheteur, le propriétaire et Atipika ont convenu du prix, des délais et des conditions générales de la vente, il est temps de formaliser le processus légal.

Nous vous expliquons ci-dessous les différentes phases qui peuvent avoir lieu. Gardez à l'esprit que chaque opération peut s'adapter aux circonstances particulières des parties impliquées.

1. Document de réservation

C'est un document préliminaire et facultatif, qui fixe :

• Le prix convenu.
• Le délai maximum pour formaliser les arrhes (généralement 15 jours).
• La condition que le bien immobilier sera libre de charges au moment de l'acte de vente.

La réservation bloque temporairement la commercialisation du bien immobilier, bien qu'elle n'implique pas encore un engagement légal contraignant de la part du propriétaire.

2. Contrat d'arrhes

Une fois l'acheteur dispose de 10 % du prix total, on peut procéder directement aux arrhes ou après la période de réservation. Ce document représente un engagement ferme d'achat-vente dans un délai déterminé.

Il est régi par l'article 1454 du Code civil :

• Si l'acheteur se rétracte, il perd le montant versé.
• Si c'est le propriétaire qui ne respecte pas l'accord, il devra restituer le double du montant reçu.

Les arrhes établissent clairement l'objet, le prix, les délais et les conditions, et constituent la base juridique pour avancer vers l'acte authentique.

3. Option d'achat

C'est un accord plus flexible, idéal pour les opérations où l'acheteur a besoin de temps supplémentaire. On convient d'une location pendant une période déterminée, à la fin de laquelle il pourra formaliser l'achat. Une partie des mensualités versées est déduite du prix de vente.

Ce type d'opération peut ou non inclure des arrhes, et permet de personnaliser de multiples conditions : durée, prix final, montant à déduire, pénalités, etc. Atipika agit en tant que médiateur entre les parties pour structurer un accord clair et équilibré.

4. Acte authentique de vente

Lorsque les deux parties sont prêtes, on procède à la signature de l'acte devant notaire, où sont détaillés :

• Identité de l'acheteur et du vendeur.
• Description légale du bien immobilier.
• Prix final.
• Répartition des impôts et frais associés.

Le propriétaire devra présenter lors de l'acte :

• Un certificat attestant que le bien est libre de charges et à jour des paiements (taxe foncière, charges de copropriété, fournitures).
• Permis d'habiter
• Certificat de performance énergétique.

5. Documentation supplémentaire pour les non-résidents

Si l'une des parties ne réside pas en Espagne, elle devra fournir :

• NIE (Numéro d'Identification d'Étranger).
• Document d'identité avec photo et signature (passeport ou équivalent).
• Dans certains cas, un certificat de résidence avec le NIE incorporé.

Important : Le notaire ne validera pas la signature si la documentation présentée par le propriétaire est incorrecte, incomplète ou s'il n'est pas présent lors de l'acte.

Pour formaliser l'acte authentique de vente, le propriétaire doit fournir les documents obligatoires suivants. Il est conseillé de commencer à les rassembler dès la mise en vente du bien afin d'éviter tout retard.

Documentation indispensable :

• Permis d'habitation en vigueur
  Document obligatoire en Catalogne qui atteste que le logement répond aux exigences minimales pour être habité. Doit être en vigueur et au format original.
• Certificat de performance énergétique (CEE)
  Obligatoire depuis le 1er juin 2013 selon la réglementation européenne. Classe le bien selon sa consommation énergétique. Doit être délivré par un technicien compétent et dûment enregistré auprès de l'administration régionale.
• Certificat de dettes envers la copropriété
  Document original signé par l'administrateur de biens et le secrétaire de la copropriété qui atteste que le propriétaire est à jour des paiements jusqu'à la date de la signature.
• Certificat de charges hypothécaires (si applicable)
  En cas d'hypothèque en cours, le propriétaire doit demander à sa banque un certificat de dette actualisé. Le montant dû sera déduit directement du prix au moment de la signature.
   Atipika vous accompagnera tout au long du processus pour coordonner l'annulation au registre et éviter tout imprévu.
• Justificatif du dernier reçu de l'IBI
  Le propriétaire doit présenter le reçu du dernier paiement de l'Impôt sur les Biens Immobiliers. Le notaire vérifiera l'absence de dettes avant d'autoriser l'acte.

Aspects supplémentaires à prendre en compte :

• Mode de paiement :
  Tous les paiements doivent être effectués par chèque bancaire certifié ou virement avec justificatif, selon ce qui a été convenu.
• Remise des clés :
  Lors de la signature, il est possible de remettre une copie des clés ou de convenir d'une date de libération si le logement est toujours occupé.
• Copie simple de l'acte :
  Le notaire remettra une copie simple après la signature, afin que les deux parties puissent effectuer les démarches fiscales et le paiement des impôts correspondants.

Une fois la vente formalisée devant le notaire, à la fois l'acheteur et le vendeur doivent faire face à une série d'obligations fiscales et de frais associés.

Chez Atipika, nous vous offrons l'accompagnement d' experts fiscaux, juridiques et financiers pour garantir une gestion correcte et efficace, adaptée à chaque cas.

Impôts et frais pour le vendeur

• Plus-value municipale (Impôt sur l'Augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine - IIVTNU)
  Doit être payé dans un délai de 30 jours civils après la signature de l'acte. Le montant est calculé par la mairie en fonction du temps de possession et de la réévaluation du terrain.
• Plus-value patrimoniale (IRPF)
  Le vendeur doit déclarer dans sa prochaine déclaration de revenus le gain obtenu, calculé par la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.
  
   Échelle d'imposition :
  • Jusqu'à 6 000 € : 19 %
  • De 6 000 € à 50 000 € : 21 %
  • Plus de 50 000 € : 23 %
• Exceptions:
  • Exonération pour réinvestissement dans la résidence principale en cas d'achat d'une autre dans les deux années suivantes.
  • Exonérations pour l'âge, la dépendance ou le handicap, selon la réglementation en vigueur.
• En cas de vendeurs non-résidents:
  • 3 % du prix de vente sera retenu au moment de la signature, comme acompte de l'IRNR (Impôt sur les Non-Résidents).
  • Le notaire peut également retenir le montant estimé de la plus-value municipale pour garantir son paiement avant de quitter le pays.
  • Cette retenue est récupérable en fonction de la convention fiscale entre l'Espagne et le pays de résidence, à condition de justifier documentairement.

Impôts et frais pour l'acheteur

Si le logement est neuf :

• TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) : 10 % sur le prix d'achat.
• AJD (Actes Juridiques Documentés) : 1 % supplémentaire pour l'élévation à l'acte notarié.

Si le logement est d'occasion :

• ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) : 10 % sur le prix inscrit dans l'acte.
• AJD : également 1 % dans certains cas, selon l'opération (par exemple, s'il y a un financement hypothécaire).

Autres frais associés :

• Notaire, registre et gestion : varient en fonction du prix de la propriété et de l'intervention d'une entité bancaire. Il est recommandé d'estimer un 1 % supplémentaire.

En tout, l'acheteur doit prévoir entre 11,5 % et 12 % de la valeur du logement en impôts et frais supplémentaires.

Si l'acheteur n'est pas résident :

• Il devra obtenir le NIE (Numéro d'Identification d'Étranger).
• Présenter un document officiel avec photo et signature (passeport).
• Tous les impôts découlant de l'opération sont imposés en Espagne, conformément à la législation en vigueur.

À Atipika, nous vous proposons un service intégral de réformes et d'architecture entièrement adapté à vos besoins, que vous soyez en Espagne ou à l'étranger. Nous disposons d'une équipe d'experts en exécution de travaux, en design d'intérieur, ainsi qu'un réseau de collaborateurs de premier plan.

Nous gérons des projets de réforme de toute envergure, des petites adaptations aux constructions complètes ou aux promotions clés en main.

• Réformes intégrales ou partielles.
• Design d'intérieur et décoration sur mesure.
• Adaptation de biens immobiliers pour un usage commercial, bureaux ou locaux.
• Suivi à distance via visioconférence et outils numériques.
• Exécution et contrôle budgétaire en toute transparence.

Nous nous occupons de chaque phase du projet, garantissant un résultat à la hauteur de vos attentes, avec des matériaux de qualité et le respect des délais.

Contactez-nous pour une proposition personnalisée

En Catalogne, tant l'acheteur que le vendeur doivent prendre en compte les impôts et aspects clés suivants :

1. IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)
   Taxe sur le gain patrimonial obtenu par la vente. Tranches en 2025 :

• Jusqu'à 6 000 € : 19 %
• De 6 001 € à 50 000 € : 21 %
• De 50 001 € à 200 000 € : 23 %
• Plus de 200 000 € : 26 %

Exemptions applicables :

• Personnes de plus de 65 ans vendant leur résidence principale.
• Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale dans un délai maximal de deux ans.
• Personnes de plus de 65 ans affectant le montant à une rente viagère (limite : 240 000 € et délai : 6 mois).

2. Plusvalía municipale (IIVTNU)
   Impôt municipal sur l'augmentation de la valeur du terrain. Peut être calculé :

• Par méthode objective (valeur cadastrale et années de possession).
• Par méthode réelle (différence entre le prix d'achat et de vente).

Exemptions :

• Ventes avec pertes patrimoniales.
• Transferts en cas de divorce entre époux.

3. ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales)
   Payé par l'acheteur, mais important pour les opérations entre particuliers.

Nouvelles tranches à partir de mars 2025 :

• Jusqu'à 600 000 € : 10 %
• De 600 001 € à 900 000 € : 11 %
• De 900 001 € à 1 500 000 € : 12 %
• Plus de 1 500 000 € : 13 %

Taux spécial de 20 % :

• Pour les grands détenteurs.
• Ou pour l'achat de bâtiments entiers à usage résidentiel, même si l'acheteur n'est pas un grand détenteur (sauf exceptions).

4. Personnes de plus de 65 ans :
   L'exonération fiscale pour la résidence principale s'applique si elle y a résidé au cours des trois dernières années. Pour opter pour la rente viagère, il est nécessaire de formaliser l'opération dans un délai maximal de six mois et de ne pas dépasser les 240 000 €.

Consultez ici les changements fiscaux actualisés en Catalogne

Pour plus d'informations et de démarches connexes, vous pouvez consulter l' Agence fiscale de Catalogne.

Ces dernières années, la Catalogne a mis en œuvre des modifications fiscales qui affectent directement les opérations d’achat-vente immobilière, tant pour les résidents que pour les non-résidents. Connaître ces implications vous permettra d’anticiper les coûts, d’optimiser votre investissement et d’éviter les imprévus juridiques ou fiscaux.

Parmi les aspects les plus importants à prendre en compte :

• Révision de l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) et de l’AJD (Actes Juridiques Documentés), avec des mesures spécifiques dans les zones qualifiées de marchés tendus.
• Éventuelles bonifications ou limitations fiscales selon le type d’acheteur (moins de 33 ans, personnes en situation de handicap, acheteurs de résidence principale, etc.).
• Changements dans la fiscalité des acheteurs non résidents, avec un accent particulier sur la gestion du NIE, les retenues fiscales et l’application des conventions bilatérales pour éviter la double imposition.
• Règles spécifiques concernant la résidence principale, la réinvestissement et les avantages fiscaux pour les transmissions liées aux héritages ou donations.

Chez Atipika, nous vous offrons un conseil fiscal spécialisé, adapté à votre profil et au type d’opération, afin de garantir que votre achat se réalise en toute sécurité et avec la meilleure optimisation fiscale possible.

Lisez l'article complet sur les changements fiscaux en Catalogne

Aux Baléares, des impôts spécifiques s’appliquent également selon le type d’opération, avec certaines différences par rapport à la Catalogne :

1. IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques)
   Tranches en 2025 :

• Jusqu’à 6.000 € : 19 %
• De 6.001 € à 50.000 € : 21 %
• De 50.001 € à 200.000 € : 23 %
• De 200.001 € à 300.000 € : 27 %
• Plus de 300.000 € : 30 %

Exonérations :

• Résidence principale vendue par des personnes de plus de 65 ans.
• Réinvestissement dans une nouvelle résidence principale (délai de deux ans).
• Rente viagère jusqu’à 240.000 €, dans les six mois suivant la vente.

2. Plus-value municipale (IIVTNU)
   Mêmes méthodes de calcul qu’en Catalogne :

• Système objectif (valeur cadastrale).
• Système réel (prix de cession).

Exonérations :

• Vente avec perte patrimoniale.
• Divorces avec cessions entre conjoints.

3. ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales)
   Payé par l’acheteur. Tranches générales :

• Jusqu’à 400.000 € : 8 %
• De 400.001 € à 600.000 € : 9 %
• De 600.001 € à 1.000.000 € : 10 %
• De 1.000.001 € à 2.000.000 € : 12 %
• Plus de 2.000.000 € : 13 %

Taux réduits et exonérations :

• 4 % pour une résidence principale inférieure à 270.151,20 € (sous conditions).
• Exonération totale pour les moins de 30 ans.
• Réduction de 50 % pour les moins de 35 ans (jusqu’à 40 dans certains cas).

4. Personnes de plus de 65 ans :
   Mêmes conditions qu’en Catalogne pour les exonérations liées à la résidence principale et à la constitution d’une rente viagère.

Recommandations générales :

• Conservez toujours les factures et justificatifs d’achat, de travaux et de dépenses.
• Demandez un conseil fiscal professionnel adapté à votre profil.
• Respectez scrupuleusement les délais officiels pour éviter les sanctions.
• Si vous résidez à l’étranger, n’oubliez pas que vous devrez demander un NIE et que l’imposition se fera en Espagne.

Contactez-nous pour un conseil fiscal personnalisé