Castellano
Català
English
Francais
Italiano
русскийDécouvrez tout le processus pour acheter un bien immobilier en Catalogne en toute sécurité. Nous vous expliquons la documentation nécessaire, les impôts, les frais associés et chaque étape de l'opération afin que vous puissiez investir en toute tranquillité.
La Catalogne est l'une des destinations les plus attrayantes d'Europe pour les acheteurs internationaux. Barcelone, la Costa Brava, le Maresme, Sitges, l'Empordà ou les Pyrénées catalanes offrent une combinaison très appréciée par les clients européens et non européens : qualité de vie, climat méditerranéen, connectivité internationale, services de santé et d'éducation de premier ordre, gastronomie, culture, sécurité juridique et un marché immobilier diversifié.
Pour de nombreux acheteurs étrangers, acquérir un bien en Catalogne n'est pas uniquement une opération immobilière. Cela peut être le début d'une nouvelle étape : une seconde résidence à profiter tout au long de l'année, un investissement patrimonial, une future retraite en Espagne ou un déménagement familial ou professionnel.
Cependant, acheter une propriété en Catalogne implique une série d'étapes légales, fiscales, bancaires et administratives qu'il convient de connaître avant de prendre une décision. Une planification préalable évite les erreurs, les coûts inattendus et les retards dans l'opération.
Ce guide explique, de manière pratique, ce qu'un acheteur étranger doit prendre en compte avant d'acheter un bien en Catalogne, quelle documentation il doit généralement fournir, quels impôts il doit prévoir et comment serait une estimation indicative des coûts pour une propriété de 1.000.000 €.
Note importante
Ce guide a un caractère informatif et ne constitue pas un conseil légal, fiscal ou financier. Les impôts, les taux applicables et les obligations peuvent changer, et chaque acheteur doit analyser sa situation concrète avec un conseiller légal et fiscal spécialisé.
Voici les principales étapes pour acheter un bien immobilier en Catalogne en tant qu'acheteur étranger.
Tous les acheteurs internationaux ne se trouvent pas dans la même situation. Avant de commencer la recherche d'un bien, il est important d'identifier le profil de l'acheteur, car cela peut affecter le financement, la fiscalité, la documentation et la planification ultérieure.
C'est une personne de nationalité d'un pays de l'Union Européenne qui achète un bien immobilier en Catalogne, mais qui maintient sa résidence fiscale en dehors de l'Espagne.
Il peut acheter librement une propriété, mais devra obtenir un NIE et respecter les obligations fiscales qui s'appliquent en tant que non résident. Si le bien n'est pas loué, il peut être soumis à une imposition sur le revenu immobilier. Si le bien est loué, il devra déclarer les revenus obtenus en Espagne.
C'est une personne venant de l'extérieur de l'Union Européenne qui souhaite acheter un bien en Catalogne. Elle peut également acquérir une propriété en Espagne, mais devra prêter une attention particulière à la documentation, à l'origine des fonds, aux transferts internationaux, aux visas, aux permis de résidence et à la planification patrimoniale.
À partir d'avril 2025, l'achat d'un bien immobilier ne permet plus d'obtenir automatiquement une résidence en Espagne via l'ancienne Golden Visa immobilière, de sorte que les clients extracommunautaires doivent explorer d'autres voies de résidence s'ils souhaitent s'installer dans le pays.
Dans ce cas, l'achat d'un bien peut faire partie d'un projet de transfert personnel, familial ou professionnel. Il est essentiel de distinguer entre résidence légale et résidence fiscale.
Une personne peut avoir l'autorisation de résider en Espagne, mais sa résidence fiscale dépendra de critères tels que le nombre de jours de présence, le centre d'intérêts économiques ou familiaux et les conventions de double imposition applicables.
Ce profil doit analyser avec une attention particulière sa fiscalité globale, son patrimoine, ses revenus étrangers, ses structures sociétaires, ses successions et ses obligations déclaratives.
C'est l'un des profils les plus courants. Il achète un bien pour un usage de vacances ou des séjours temporaires, tout en maintenant sa résidence principale dans un autre pays.
Il doit prévoir non seulement les impôts d'achat, mais aussi les coûts annuels de maintenance, de communauté, de taxe foncière, d'assurances, de fournitures, d'éventuels impôts pour les non résidents et les obligations s'il décide de louer le bien pendant une partie de l'année.
Acheter un bien immobilier en Catalogne est un processus sûr si l'on suit les étapes appropriées et que la documentation est correctement vérifiée. Voici la feuille de route recommandée.
La première étape consiste à déterminer le budget réel d'achat. Il ne faut pas seulement calculer le prix du bien, mais aussi les impôts, les frais notariaux, l'enregistrement, les conseils juridiques, les éventuelles rénovations, le mobilier, le financement et les coûts ultérieurs.
À titre d'orientation générale, lors d'un achat immobilier en Catalogne, un acheteur étranger devrait prévoir environ entre 12 % et 15 % supplémentaires sur le prix d'achat, selon que le bien est nouveau ou d'occasion, s'il y a un prêt hypothécaire et la complexité de l'opération.
Il est également important de définir la zone : ville de Barcelone, zone haute, Eixample, Ciutat Vella, Diagonal Mar, Pedralbes, Sarrià, Costa Brava, Maresme, Sitges, Girona, Tarragone ou zones intérieures. Chaque zone a des dynamiques de prix, de liquidité, de réglementation urbaine et de profil d'utilisation différents.
Avant de choisir la propriété, il convient de définir l'objectif :
Cette décision peut affecter la fiscalité, le financement, les permis, la location touristique, la planification successorale et les obligations ultérieures.
Le Numéro d'Identité d'Étranger est indispensable pour acheter un bien immobilier en Espagne. Il est nécessaire pour signer devant notaire, payer les impôts, ouvrir un compte bancaire, souscrire des services et effectuer des démarches adminstratives.
Il peut être demandé depuis l'Espagne ou par l'intermédiaire du consulat espagnol compétent dans le pays de résidence de l'acheteur. Dans les opérations avec des délais serrés, il est conseillé de commencer cette démarche le plus tôt possible.
Ce n'est pas toujours obligatoire, mais c'est généralement recommandé. Un compte bancaire espagnol facilite le paiement des impôts, des factures, des services, des charges de copropriété, des assurances et des frais ultérieurs.
Les banques espagnoles appliquent des contrôles de conformité et de prévention du blanchiment d'argent, elles demanderont donc des documents concernant l'identité, l'activité professionnelle, la résidence fiscale et l'origine des fonds.
Si l'acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire, il est conseillé d'étudier le financement avant de signé un contrat de réservation. Les acheteurs non résidents peuvent obtenir un financement en Espagne, bien que les conditions soient généralement plus conservatrices que pour les résidents.
La banque peut demander :
Si l'achat est effectué au comptant, il sera également nécessaire de justifier l'origine légale des fonds.
Une fois le budget, la zone et l'objectif de l'achat définis, commence la recherche de la propriété. Pour les acheteurs internationaux, il est particulièrement important de disposer d'une agence immobilière capable de filtrer les opportunités, d'expliquer le contexte local et de détecter les risques potentiels.
La sélection ne doit pas se baser uniquement sur l'esthétique du bien. Il convient également d'analyser l'orientation, l'état de l'immeuble, les charges de copropriété, les permis de travaux, la réglementation urbaine, l'accessibilité, l'efficacité énergétique, le potentiel de revalorisation et la liquidité future.
La due diligence doit confirmer, entre autres aspects :
Avant de signer le contrat de réservation, ATIPIKA examine la documentation nécessaire pour vérifier que tout est correctement préparé et que l'opération peut se dérouler comme prévu :
En Catalogne, il est courant de signer un contrat de réservation pour sécuriser l'opération. Ce contrat inclut généralement :
L'acheteur ne devrait pas signer de contrat de réservation sans révision légale préalable. Une fois signé, il peut perdre le montant versé s'il décide de ne pas acheter, sauf si des conditions spécifiques ont été convenues.
La vente est formalisée par acte notarié. À ce moment-là, le prix restant est payé et la possession du bien est remise, sauf accord contraire.
Le notaire vérifie l'identité des parties, la propriété, la forme de paiement, la documentation obligatoire et la légalité formelle de l'opération.
Après la signature, l'acheteur doit s'acquitter des impôts correspondants.
Dans le cas d'un bien d'occasion, on paie généralement l'ITP. Dans le cas d'un bien neuf, on paie normalement la TVA et AJD. L'Agence Tributaire de Catalogne indique que la transmission est soumise à la TPO lorsque la TVA n'est pas due et à l'AJD lorsque l'opération est soumise à la TVA et est formalisée par acte notarié.
Une fois l'acte signé et les impôts réglés, la vente est inscrite au Registre de la Propriété. Cette inscription protège juridiquement l'acheteur contre les tiers.
Après l'achat, il faut gérer :
Pour les acheteurs non résidents, il est recommandé d'organiser dès le début la gestion du bien :
Si l'acheteur prévoit de résider en Catalogne, il doit vérifier :
Avant de formaliser une transaction immobilière, il est important de disposer de toute la documentation nécessaire pour garantir une opération sécurisée et fluide.
Document d'identité en cours de validité.
Documentation attestant de l'origine des fonds destinés à l'achat.
En cas de financement, informations relatives à l'hypothèque et à la capacité financière.
Pour les acheteurs internationaux, des documents supplémentaires peuvent être requis.
Document attestant de la propriété du bien immobilier.
Permet de vérifier la propriété et les éventuelles charges du bien.
Document obligatoire pour la commercialisation du bien immobilier.
Justificatif de la taxe foncière et d'autres documents liés à la propriété.
Le cas échéant, informations sur les cotisations, les éventuelles charges exceptionnelles et la situation de la communauté.
Les estimations suivantes sont indicatives. Les montants peuvent varier en fonction de la situation concrète, du type de bien, de l'acheteur, du financement et de la réglementation en vigueur.
Prix de vente
1.000.000 €
ITP Catalogne
Échelle progressive : 10 %, 11 %, 12 %
105.000 €
Notaire
Estimation indicative
1.500 €
Registre de la Propriété
Estimation indicative
1.200 €
Gestion
Si applicable
700 €
Honoraires juridiques
0,5 % - 1 % environ.
5.000 € - 10.000 €
Évaluation / frais bancaires
S'il y a hypothèque
500 € - 1.500 €
Total des frais et impôts estimés
113.900 € - 119.900 € environ.
Coût total estimé d'acquisition
1.113.900 € - 1.119.900 €
Prix de vente
1.000.000 €
TVA
10 % général
100.000 €
AJD Catalogne
1,5 % général pour opération soumise et non exonérée de TVA
15.000 €
Notaire
Estimation indicative
1.500 €
Registre de la Propriété
Estimation indicative
1.200 €
Gestion
Si applicable
700 €
Honoraires juridiques
0,5 % - 1 % environ.
5.000 € - 10.000 €
Évaluation / frais bancaires
S'il y a hypothèque
500 € - 1.500 €
Total des frais et impôts estimés
123.900 € - 129.900 € environ.
Coût total estimé d'acquisition
1.123.900 € - 1.129.900 €
Le type d'impôts et de frais varie en fonction du type de logement, du financement et des caractéristiques de l'opération.
* Taux indicatifs. Ils peuvent varier en fonction des caractéristiques de l'opération et de la réglementation en vigueur.
Acheter un bien immobilier n'est pas la fin du processus. Le propriétaire devra prévoir une série d'obligations et de coûts récurrents.
Propriété
La Taxe foncière est un impôt municipal payé annuellement. Son montant dépend de la valeur cadastrale de la propriété et du taux approuvé par la municipalité concernée.
Certaines municipalités appliquent des taxes supplémentaires, comme la taxe sur les déchets ou les ordures. Son montant dépend de la localité et du type de bien immobilier.
Non résident
Si le propriétaire n'est pas résident fiscal en Espagne, il peut avoir des obligations concernant l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents.
L'AEAT distingue, pour les non-résidents propriétaires de biens immobiliers, entre les revenus locatifs, les plus-values et le revenu imputé lorsque le bien est à la disposition du propriétaire.
Si le bien est loué, le propriétaire non résident devra déclarer les revenus obtenus en Espagne. L'imposition dépendra, entre autres facteurs, de si le propriétaire réside dans l'Union Européenne, dans l'Espace Économique Européen ou dans un pays tiers, et de s'il peut déduire certains frais.
Les règles d'urbanisme et administratives applicables au type de location : résidentielle, temporaire, touristique ou saisonnière doivent également être examinées.
Les non-résidents peuvent être soumis à l'Impôt sur la Fortune pour les biens et droits situés en Espagne, selon la valeur, la réglementation applicable et les conventions de double imposition. L'AEAT dispose d'une section spécifique pour l'imposition des non-résidents sur cet impôt.
Pour les patrimoines élevés, il convient également d'examiner l'impact potentiel de l'Impôt Temporaire de Solidarité sur les Grandes Fortunes, s'il est applicable.
C'est un régime fiscal spécial qui permet aux professionnels étrangers qui s'installent en Espagne pour des raisons professionnelles de payer un taux fixe d'IRPF de 24% jusqu'à 600 000 euros de salaire annuel.
Son principal attrait est que le bénéficiaire est imposé en tant que non-résident, étant exempt d'impôts en Espagne sur les revenus ou gains qu'il obtient à l'étranger (sauf pour les salaires).
Résident fiscal
Si l'acheteur déménage en Catalogne et devient résident fiscal en Espagne, sa situation change de manière significative. Il peut être soumis à l'imposition en Espagne sur ses revenus mondiaux et sur son patrimoine global, sans préjudice des conventions pour éviter la double imposition.
Avant le déménagement, il est conseillé de réaliser une planification fiscale internationale.
Les acheteurs extracommunautaires doivent prêter attention à certains aspects supplémentaires.
Acheter un bien immobilier en Espagne ne signifie pas automatiquement obtenir une résidence légale. Après la suppression du Golden Visa immobilier, les clients extracommunautaires souhaitant résider en Espagne doivent étudier d'autres alternatives.
Dans les opérations de grande valeur, il est conseillé d'analyser si l'achat doit être effectué à titre personnel, par l'intermédiaire d'une société ou par le biais d'une autre structure patrimoniale.
L'avocat de l'acheteur doit être indépendant du vendeur et examiner l'opération du point de vue de l'acheteur. Il est également recommandé de bénéficier d'un conseil fiscal avec une expérience internationale.
Les transferts depuis l'extérieur de l'Espagne doivent être planifiés à l'avance. Les banques et les notaires peuvent demander des informations sur l'origine des fonds, l'activité professionnelle, la structure patrimoniale, les déclarations fiscales et la documentation bancaire.
Les institutions financières sont tenues d'appliquer des contrôles de prévention du blanchiment d'argent. Pour les acheteurs internationaux, ces contrôles peuvent nécessiter une documentation supplémentaire et des délais plus longs.
L'une des erreurs les plus courantes est de calculer le budget uniquement avec le prix de la propriété. Pour une propriété de 1.000.000 €, les impôts et frais peuvent facilement dépasser 110.000 €.
Posséder une propriété en Espagne ne transforme pas automatiquement l'acheteur en résident fiscal. De même, avoir un permis de résidence ne signifie pas toujours le même traitement fiscal. C'est une question qui doit être analysée au cas par cas.
Les transferts internationaux doivent être correctement planifiés pour éviter les blocages bancaires, les retards ou les demandes urgentes de documentation.
Acheter un bien immobilier en Catalogne en tant qu'étranger est une opération parfaitement viable, mais nécessite une planification. La clé réside dans l'anticipation de chaque étape : documentation, fiscalité, financement, révision légale, origine des fonds, signature notariée et gestion ultérieure.
Dans les opérations premium, où la valeur du bien peut atteindre ou dépasser un million d'euros, les petits détails ont un impact significatif. Une due diligence incomplète, une mauvaise planification fiscale ou une signature de promesse d'achat précipitée peuvent engendrer des coûts, des retards ou des risques inutiles.
C'est pourquoi faire appel à une agence immobilière spécialisée dans les acheteurs internationaux, ainsi qu'à des avocats et des conseillers fiscaux experts, permet de prendre des décisions éclairées et d'acheter en toute sécurité.
Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier à Barcelone, sur la Costa Sud, dans le Maresme ou dans des zones intérieures ou toute autre région de Catalogne, notre équipe peut vous accompagner tout au long du processus : de la sélection de la propriété à la coordination avec des avocats, des conseillers fiscaux, des notaires, des banques et des services après-vente.
Un achat international nécessite confiance, discrétion et connaissance locale. Nous vous aidons à prendre des décisions éclairées, avec une vision claire de chaque étape et de tous les coûts associés.
Contactez notre équipe pour recevoir des conseils personnalisés et trouver la propriété qui correspond le mieux à votre projet de vie ou d'investissement en Catalogne.
Contacter AtipikaDécouvrez notre sélection de propriétés à Barcelone et dans d'autres régions de Catalogne.