Un dato que nos ha llamado mucho la atención y que afecta directamente al sector inmobiliario es que, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), en el segundo trimestre del 2023 se registraron en nuestro país un total de 24.404 divorcios.
Un procedimiento que puede resultar complicado, sobre todo cuando se incorporan aspectos como la gestión de bienes compartidos, como puede ser la vivienda familiar.
La venta de una vivienda en caso de divorcio
Que el matrimonio opte por vender la vivienda familiar a un tercero es una de las opciones que suelen barajarse después de una separación. Una decisión que va directamente ligada al tipo de régimen matrimonial en el momento del divorcio.
Venta en régimen de bienes gananciales
En un régimen de bienes gananciales, todos los bienes y beneficios adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio son propiedad compartida, lo que incluye, por ejemplo, la casa familiar, donde cada uno tiene una participación del 50%.
Para efectuar la venta de una vivienda bajo este régimen, es necesario seguir tres pasos:
- Finalizar el régimen de bienes: se logra mediante la firma del convenio regulador del divorcio, que determina las implicaciones tanto personales como económicas de la disolución matrimonial.
- Repartir la propiedad: en caso de contar con dos inmuebles, cada parte recibe uno. Si solo existe una única vivienda, esta se divide equitativamente y se otorga a cada uno la mitad.
- Proceder con la venta: después de distribuir la propiedad adecuadamente, la venta del inmueble se puede efectuar bajo condiciones estándar. Eso sí, siempre y cuando haya consenso entre las partes para efectuar la transacción.
Venta en régimen de separación de bienes
Al contraer matrimonio bajo el régimen de separación de bienes, cada quien es dueño de su parte. El dinero se divide en función del porcentaje de titularidad que consta en las escrituras.
De este modo – si ambas partes están de acuerdo – se puede proceder a la venta sin la necesidad de realizar gestiones extras más allá de solicitar el divorcio.
Venta en régimen de pareja de hecho
Si se establece una unión de hecho y se posee un inmueble en común, este se puede comercializar sin enfrentar grandes obstáculos.
Es suficiente con localizar a un comprador y contar con la asistencia de ambos miembros de la pareja para la firma del contrato de venta. Después, el ingreso procedente de esta transacción se divide según el porcentaje de titularidad que le corresponda a cada uno, de acuerdo con lo registrado en las escrituras.
Situaciones de divorcios con hijos
En circunstancias de separaciones sin hijos menores de edad, la vivienda se divide entre ambos según las normas del régimen matrimonial en el que estaban casados.
Cuando hay hijos menores en común, un juez determina tanto la custodia del menor como quién se queda con la vivienda familiar (generalmente el progenitor con custodia). En casos de custodia compartida, es el miembro con menos recursos quien conserva la vivienda familiar.
Escenario en el que uno de los cónyuges se niega a vender
Independientemente del régimen matrimonial aplicable, es necesario que ambos integrantes de la pareja disuelta estampen su firma en los documentos vinculados a la venta de la propiedad:
- El contrato de arras.
- La escritura de compraventa.
Sin embargo, si uno de los dos se impone, existen métodos para impulsar la transacción, aunque estas alternativas pueden no ser las más beneficiosas económicamente.
- Extinción del condominio: uno de los ex cónyuges se queda con la casa, mientras el otro transfiere su participación.
- Venta del proindiviso: facilita la venta de la cuota o parte de interés sobre la propiedad a una persona ajena.
- División de la cosa común: se trata de un proceso legal que frecuentemente culmina con la vivienda subastada públicamente.
Venta de un inmueble hipotecado por divorcio
En caso de que la propiedad esté hipotecada y ambas partes decidan venderla a una tercera persona, es posible efectuar la venta de forma estándar y emplear los ingresos de la transacción en liquidar el crédito hipotecario.
Cualquier beneficio restante se distribuye equitativamente entre los dos, según la participación de cada uno.
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Tal y como acabamos de ver, la venta de una vivienda en situaciones de divorcio puede resultar menos compleja si se conocen y se llevan a cabo los procedimientos adecuados. También es fundamental contar con el apoyo de profesionales.
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